ЭКСПЕРТ | Бессрочный или срочный договор — что выбрать, чтобы защититься от проблем?

На эстонском рынке аренды используется два типа договоров – бессрочный и срочный. Если раньше предпочтение в основном отдавалось срочному договору, то сегодня его постепенно вытесняет бессрочный.

Самая большая разница между этими двумя типами договоров заключается в сроке их действия. Бессрочный договор аренды заключается на неопределенный срок, а срочный, соответственно, на определенный, и от такого договора невозможно отказаться раньше срока в одностороннем порядке и без уважительной причины.

“Мы в Rendin, а также многие владельцы недвижимости и эксперты рекомендуют заключать бессрочный договор аренды из-за его более гибких условий. На платформе Rendin, к примеру, можно заключить только бессрочный договор аренды, так как наши юристы считают такой тип договора лучшим как для арендодателя, так и для арендатора“, — объясняет Лия Сихт, глава юридического отдела платформы безопасной аренды Rendin.

Основное отличие — условия расторжения договора

Из-за незнания закона многие не в курсе того, как происходит расторжение договора аренды. Условия расторжения напрямую зависят от типа договора.

От бессрочного договора можно отказаться в одностороннем порядке с уведомлением за 3 месяца. Уведомление должно быть составлено в письменной форме, и получатель должен подтвердить получение уведомления. По (письменному) соглашению сторон договор можно также расторгнуть раньше срока.

В соответствии с Обязательственно-правовым законом ( ст.ст. 314-319), отказ от договора в исключительном порядке допускается в том случае, если имеется достаточно веская причина отказа от договора и продолжение договора больше не в интересах сторон. „Снижение дохода или переезд в другой город или страну не считается веской причиной“, — уточняет Лия Сихт.

Срочный договор расторгается в срок, согласованный при заключении договора, или ранее по соглашению сторон. Отказаться от договора в одностороннем порядке без уважительной причины невозможно. „В большинстве случаев этой уважительной причиной является грубое нарушение договора или несвоевременная оплата аренды. При этом от договора можно отказаться и в исключительном порядке, когда жилое помещение находится в опасном для здоровья состоянии“, — поясняет Сихт.

Бессрочный договор позволяет быстрее реагировать на различные ситуации.

Если у арендодателя возникли проблемы с арендатором или арендатор больше не хочет жить в арендуемом помещении, от бессрочного договора можно отказаться в одностороннем порядке с уведомлением за 3 месяца.

“Иногда мы сталкиваемся с такими ситуациями, в которых арендатор хочет как можно скорее расторгнуть договор аренды из-за трудностей с оплатой. И наша первая рекомендация – найти компромисс. Как правило, стороны договариваются о том, что договор будет расторгнут сразу же после нахождения нового арендатора. Если стороны не могут договориться, то договор расторгается в соответствии с законом, то есть через 3 месяца с момента уведомления“, — поясняет глава юридического отдела Rendin.

Условия срочного договора не такие гибкие. „Если арендодатель не согласен с досрочным расторжением срочного договора и для расторжения договора в исключительном порядке нет законных оснований, то арендатор несет ответственность перед арендодателем до срока, прописанного в договоре“, — говорит Сихт.

“Такие строгие условия договора могут привести к тому, что арендатор, который столкнулся с финансовыми трудностями, бросает жилплощадь и прекращает выполнять свои обязательства, так как не видит другого выхода из сложившейся ситуации. И арендодателю придется в дополнение к поискам нового жильца разбираться с долгами старого.

Может быть и такое, что арендатор просто захочет сменить место жительства, но арендодатель будет удерживать его до окончания срока договора. В случае бессрочного договора арендатор может уведомить другую сторону о своем желании съехать за 3 месяца, и арендодатель не может ему помешать в этом“, — добавляет юрист.

Срочный договор затрудняет повышение арендной платы

По закону, в случае бессрочного договора аренды арендодатель вправе повышать арендную плату 1 раз в год. „Есть два способа сделать это: сообщить арендатору о своем намерении за 30 дней или уже при подписании договора договориться с арендатором о том, что арендная плата будет периодически повышаться“, — объясняет Сихт.“

В период действия срочного договора, арендная плата может быть повышена только в том случае, если договор заключен не менее чем на 3 года и в нем прописан пункт о повышении арендной платы. Например, в случае двухлетнего срочного договора арендная плата не может быть повышена до истечения срока действия договора и до заключения нового. Даже если в повышении аренды есть обоснованная необходимость, например, в случае существенного изменения ситуации на рынке или роста индекса потребительских цен.

Мы также советуем задуматься о том, насколько оправдано повышение арендной платы. Арендодатели зачастую не учитывают, что повышение аренды влечет за собой риск вообще потерять доход. В любом случае, стабильные арендные отношения лучше, чем постоянное повышение арендной платы и риск долго оставаться без арендатора“, — подчеркивает Сихт.

Какой договор защитит от проблемного арендатора?

Среди владельцев недвижимости распространено мнение, что от проблемного арендатора, который не платит и отказывается съезжать, легче избавиться по окончании срочного договора.

“Такое распространенное заблуждение вызывает много вопросов. Почему человек, который по тем или иным причинам отказывается выполнять свои обязательства в связи с оплатой аренды, вдруг по окончании срока договора начнет придерживаться его условий? Если арендатор игнорирует договоренности, то, вероятнее всего, он будет продолжать это делать и после окончания срока договора“, — утверждает Сихт.

Также стоит знать, что каждый срочный договор становится бессрочным, если арендатор продолжает пользоваться жилплощадью после окончания срока договора и до заключения нового. „В случае с проблемными арендаторами, независимо от вида договора, собственник должен обратиться в Комиссию по аренде или суд с заявлением о выселении арендатора. Этот процесс может быть долгим и сложным, и тип договора или срок аренды никак не влияют на него“, — объясняет юрист.

Как правило, Rendin удается разрешить такие ситуации во внесудебном порядке или быстрее, чем обычно, благодаря тщательно продуманным процессам. „Если арендатор отказывается платить или выезжать с арендной жилпрощади, мы консультируем арендодателя и помогаем быстро избавиться от неплательщика юридически правильным путем. Кроме того, мы компенсируем арендодателю имущественный ущерб, причиненный арендатором, в размере до 10-месячной арендной платы, а также неполученные арендные и коммунальные платежи за три месяца“, — поясняет Лия Сихт, глава юридического отдела Rendin.