Получили предложение по жилищному кредиту от нескольких банков, а сумма кредита отличается в несколько раз? Читайте, почему
При подаче заявки на получение жилищного кредита вы можете получить предложение из нескольких мест, будь то крупные банки, работающие в Эстонии, или финансовые учреждения, специализирующиеся исключительно на кредитах. Однако полученные предложения могут отличаться не только процентными ставками, но и максимальной суммой. Руководитель сферы жилищных кредитов Swedbank Анне Пяргма объясняет, от чего зависит максимальная сумма, предлагаемая кредитором, и почему эти предложения могут сильно различаться.
Как правило, первым важным правилом при принятии решения о выдаче кредита и установлении максимальной суммы является то, что обязательства заявителя не могут превышать половину его дохода. К таким обязательствам относятся кредиты, лизинг и кредитные карточки, а если претендентов несколько, то это правило распространяется на них вместе.
Однако заявитель, обратившийся за кредитным предложением в несколько мест, может впоследствии обнаружить, что если один кредитор предлагает максимальный кредит в размере 50 000 евро, то другой банк предлагает 100 000 евро. Людей часто смущает тот факт, что их родной банк, в котором они, возможно, годами вели ежедневные банковские операции, сделал самое низкое предложение.
Однако, как уже говорилось выше, кредитор не устанавливает максимальную сумму кредита произвольно. При предложении условий кредитования учитывается целый ряд факторов, касающихся финансового положения и поведения заявителя. В настоящее время в Эстонии не существует позитивного кредитного регистра, что означает, что кредиторы не имеют представления обо всех долгах и обязательствах человека перед другими финансовыми учреждениями. Это также означает, что родной банк заявителя неизбежно будет иметь о нем больше информации, чем другие. Однако такой реестр, который позволит всем банкам с разрешения человека видеть его обязательства в единой среде, уже создается в Эстонии и, как ожидается, будет запущен в 2026 году.
На максимальную сумму кредита влияют не только существующие долги и обязательства, но и общее платежное поведение заявителя, его способность справляться с имеющимися доходами и расходами, а также умение экономить. Опять же, это информация, которая в первую очередь доступна „домашнему“ банку человека, и которая может привести к более низкому максимальному предложению по кредиту.
Но теперь мы подошли к сути вопроса. А именно: консервативный подход к максимальной сумме кредита полезен и необходим, прежде всего, для заемщика. У банка есть возможность разыграть для заемщика все возможные сценарии, включая плохие, и сделать так, чтобы заемщик всегда оставался в выигрыше. Ипотека – это очень долгосрочное обязательство, в среднем 26 лет в Эстонии. Поэтому и банку, и заемщику важно убедиться в том, что заемщик сможет справиться с выплатами по кредиту во время подъемов, спадов и других изменений экономического цикла. Также важно учитывать, что в течение длительного срока кредитования могут возникнуть ситуации, когда доходы семьи уменьшатся или расходы увеличатся.
В конечном счете, многое сводится к риску – как для заемщика, так и для кредитора. Конечно, для банка также важно обеспечить своевременную выплату кредита, но риски, которые он принимает для этого, могут сильно различаться в разных финансовых учреждениях. То же самое касается и заемщика: одни люди более уверенно оценивают риски, с которыми они могут столкнуться в ближайшие десятилетия, другие – более осторожно.
Давайте представим, что рынок кредитования похож на большой и разнообразный горнолыжный курорт. В этом центре склоны очень крутые и быстрые и в то же время пологие и медленные. Если предположить, что быстрый склон – это очень большой кредит, а пологий - гораздо меньший, то решение о том, с какого склона спускаться, будет зависеть именно от уровня риска, который в случае с горными лыжами будет зависеть от предыдущих навыков, а в случае с займами – от имеющегося соотношения доходов и расходов человека. Начинающий лыжник может вполне успешно спуститься с крутого склона, но риск того, что этот спуск приведет, например, к вызову скорой помощи, также достаточно высок. Аналогичным образом, с точки зрения кредитора, он тоже рискует, позволяя человеку взять в долг больше, чем на самом деле позволяет его финансовое положение. С другой стороны, если этот риск не реализуется, он сможет заработать больше. То же самое можно сказать и о горнолыжном курорте – вы можете пригласить новичка, который будет кататься на лыжах, принося вам доход от продажи билетов, но вам придется учитывать повышенный риск несчастного случая и последующие расходы.
Конечно, если вы берете в долг больше денег, это не значит, что трудности с выплатами обязательно возникнут в будущем. Всегда есть шанс, что заемщику будет везти на протяжении всего срока кредитования и не будет никаких спадов. Однако, к сожалению, мы никогда не можем быть полностью уверены в том, что все сложится именно так, поэтому разумно брать сумму, которая будет доступна как сегодня, так и через 10 лет, как в лучшую, так и в худшую сторону.
Очевидно, что даже при самом консервативном подходе люди все равно могут получить кредит на сумму, превышающую стоимость недвижимости, которую они хотят купить. Но разумно ли в таких случаях брать максимум из предложенного и занимать больше, чем требуется на самом деле? Скорее всего, нет. Ипотека – это очень долгосрочное финансовое обязательство, и, вероятно, будет разумно взять в долг столько, сколько вам нужно, но как можно меньше, независимо от вариантов.
