ЭКСПЕРТ | Нервотрепка: что делать с должником или пропавшим арендатором?

Каждый арендодатель надеется найти себе надежного жильца. Однако если возникают проблемы — ущерб или задолженность — важно как можно скорее найти им решение.

Лия Сихт, глава юридического отдела Rendin, приводит примеры проблемных случаев и объясняет, как и насколько быстро они были разрешены.

Случай 1: Арендатор не оплатил арендную плату и коммунальные услуги за последний месяц

„Арендодатели часто боятся того, что после выезда из квартиры арендатор не заплатит за последний месяц аренды. Именно так и произошло в нашем первом примере. После окончания срока аренды арендатор задолжал владельцу чуть более 900 евро за аренду и коммунальные платежи. Арендодатель обратился к нам, и мы посоветовали ему направить арендатору предупреждение о задержке платежа“, — рассказывает Лия Сихт.

„Мы помогли арендодателю подготовить юридически правильное уведомление с требованием исполнить обязательства и дать арендатору 2 недели на погашение задолженности. Кроме того, в уведомлении были указаны дальнейшие действия арендодателя в случае невыплаты задолженности. Когда срок подошел, владелец сообщил, что арендатор выплатил свой долг и ситуация разрешилась за 2 недели.

Этот случай также показывает, что для разрешения проблемы достаточно общения и привлечения третьей стороны. Человек склонен погашать долги, если ему разъяснить конкретные сроки, а также конкретные действия в случае неуплаты“, — говорит юрист.

Случай 2: Арендатор неожиданно съехал и перестал платить за аренду

„Второй случай был немного сложнее. Жилец неожиданно сообщил арендодателю, что съехал из квартиры и оставил ключи в почтовом ящике. Однако период уведомления об отказе от бессрочного договора аренды составляет 3 месяца. Для расторжения договора с более коротким сроком уведомления необходимо согласие обеих сторон. В данном случае владелец не дал своего согласия, поскольку сначала хотел найти нового жильца“, — объясняет Лия Сихт.

„Мы посоветовали арендодателю инициировать расторжение договора и немедленно приступить к поиску нового жильца, чтобы стороны могли как можно скорее расторгнуть существующий договор. Поскольку арендатор также не заплатил за аренду и коммунальные услуги за месяц, мы попросили арендодателя отправить ему соответствующее напоминание.

К сожалению, арендодатель не смог быстро найти нового жильца, поэтому договор был расторгнут спустя 3 месяца. То есть арендатор нес перед арендодателем ответственность за все 3 месяца и должен был платить за аренду и коммунальные услуги. Арендодатель каждый месяц отправлял бывшему жильцу счета, но тот не оплатил ни один из них“, — объясняет юрист.

„После окончания срока аренды арендодатель направил арендатору окончательную сумму претензии с двухнедельным сроком оплаты. Задолженность по арендной плате и коммунальным платежам за 3 месяца составила 1930 евро. Поскольку к указанному сроку арендатор не выполнил требования, мы взяли на себя урегулирование дела и возместили арендодателю задолженность. От передачи претензии до выплаты компенсации прошло менее 24 часов.

История, затянувшаяся на 3 месяца, закончилась для владельца благополучно, но юридический отдел Rendin продолжает работать над этим делом и сегодня. Поскольку арендатор вовремя не погасил задолженность и не реагировал на наши письма, нам пришлось обратиться в суд.

При стандартном договоре аренды арендодатель, скорее всего, сам бы понес финансовые потери. Чтобы судиться с арендатором-должником, необходимы большие финансовые вложения. А сам процесс очень долог и утомителен. Суд может взыскать с арендатора сумму долга, но это не гарантирует, что человек выплатит ее и что судебный пристав сможет удержать эту сумму со счетов должника“, — говорит Сихт.

Случай 3: Арендатор оставил после себя большой ущерб и свинарник

„В третьем случае договор аренды был расторгнут должным образом, и жильцу оставалось заплатить за аренду и коммунальные услуги за последний месяц. Однако в данном случае задолженность играет весьма незначительную роль. Здесь важно то, что в квартире арендодатель обнаружил полный развал“, — говорит Сихт.

„Вместо чистой и уютной квартиры хозяин увидел настоящий свинарник. Необходимо было заказывать профессиональную уборку; мебель была сломана, а внутренняя отделка местами испорчена. Паркет в гостиной пострадал от воды, и пришлось заменить весь пол. В довершение всего, жильцы также оставили на балконе бытовой мусор и большой мешок грязных подгузников“, — поясняет глава юридического отдела Rendin.

„После того, как арендодатель обратился к нам, мы попросили его зафиксировать весь ущерб и определить сумму претензии. Для этого арендодатель взял несколько ценовых предложений на ремонт и уборку квартиры, а также нашел в магазинах замену сломанным вещам. После составления необходимой доказательной базы выяснилось, что общая сумма ущерба составила 2350 евро.

В результате постоянного общения сторон и готовности арендатора к сотрудничеству, последний сразу же выплатил задолженность по арендной плате и коммунальным платежам. Rendin же возместил арендодателю остальную сумму ущерба. С арендатором мы составили шестимесячный график платежей. Нам понадобилось ровно 15 дней с момента расторжения договора, чтобы прояснить ситуацию и возместить арендодателю ущерб“, — рассказывает Лия Сихт.

Какие уроки мы можем извлечь из этих случаев?

„Каждая проблема в арендных отношениях уникальна и требует активного вмешательства и выяснения обстоятельств. Именно на выяснение обстоятельств уходит большая часть времени нашего юридического отдела. Ускорить этот процесс могут сами стороны“, — говорит Сихт.

„В случае проблем или ущерба вам следует как можно скорее уведомить нас и предоставить максимально подробную информацию, а также необходимые документы, фотографии и переписку с арендатором. Это создает достаточную доказательную базу и позволяет в кратчайшие сроки найти правовое решение ситуации.

Наш первый шаг — препятствовать дальнейшему увеличению ущерба и помочь сторонам как можно скорее расторгнуть договор аренды. Сразу после выезда арендатора из квартиры мы можем приступить к оценке суммы ущерба и его компенсации“, — объясняет Сихт.

Сихт также добавляет, что если арендатор вдруг понял, что не может больше оплачивать аренду квартиры, он должен немедленно уведомить об этом арендодателя. „После этого стороны должны постараться как можно быстрее найти нового жильца и расторгнуть существующий договор до того, как возникнут или будут увеличиваться долги.

В случае возникновения долгов или финансовых потерь арендодатель может обратиться к Rendin за компенсацией, если после окончания договора арендатор не сможет самостоятельно удовлетворить претензии. Если арендатор будет готов сотрудничать, мы предложим ему продлить срок погашения задолженности или возможность беспроцентной выплаты долга в течение более длительного периода времени“, — говорит глава юридического отдела Rendin Лия Сихт.