Испытания при строительстве дома: от покупки участка до получения разрешения на эксплуатацию

В очередном подкасте Delfi „Куча денег и дымящаяся недвижимость“ Пеэп Сооман, партнер по продажам Pindi Kinnisvara, который недавно завершил строительство дома на Сааремаа, и руководитель отдела финансирования частных лиц в LHV Кэтлин Ватсель обсуждают, что нужно учитывать при строительстве собственного дома с нуля.

Мечта становится реальностью, или с чего начать?

Строительство дома часто начинается с покупки участка, что, по словам Пипа Соомана, является одним из самых важных стратегических решений во всем процессе. „Местоположение участка во многом определяет график и стоимость дальнейшего строительного проекта“, — объясняет Сооман.

Однако важна не только локация — при выборе участка необходимо учитывать также другие технические и юридические аспекты, которые на первый взгляд могут быть неочевидны. Одной из первых ошибок покупателей при выборе участка является пренебрежение вопросом доступа к нему. „Доступность — это основное требование, её отсутствие может сорвать весь проект, — говорит Кэтлин Ватсель. – Если доступ к участку возможен только через территорию соседей, потребуется установить сервитут, без него нельзя получить кредит“. Сооман добавляет, что законодательство несколько улучшилось, и можно установить принудительное право на доступ через местные органы власти. Конечно, это является наиболее надежным способом, чтобы надолго поссориться с соседями, что никому не нужно.

Электричество и вода — часто недооцененные расходы

Поиск подходящего участка — это только начало. Одной из главных проблем может стать подключения к инфраструктуре. „Электричество и вода — два ключевых компонента, которые необходимо учитывать при покупке участка“, — подчеркивает Сооман. Многие люди не осознают, насколько дорого может обойтись подключение к электричеству, особенно если точка подключения находится на расстоянии более 400 метров от участка. „Если точка подключения ближе, то расходы покрывает Eesti Energia, а если дальше — вам придется искать деньги на строительство линии самостоятельно“, — добавляет он. Пример: если точка подключения находится на расстоянии 800 метров, это может стоить около 100 000 евро, что делает проект бессмысленным. Кэтлин Ватсель добавляет, что особенно осторожными нужно быть с объявлениями о продаже земли по подозрительно низкой цене, так как часто к ним добавляются расходы на подключение к электричеству.

Похожая ситуация и с водоснабжением. „У меня был проект, где скважина находилась на соседнем участке. Хотя все юридические документы были в порядке, соглашения по использованию скважины были составлены настолько плохо, что риски перевешивали возможности“, — вспоминает Сооман. Зависимость от других сторон в вопросах водоснабжения — это рискованный старт для сделки. Такие технические и юридические нюансы могут вызвать серьезные проблемы в будущем как с повседневной эксплуатацией дома, так и с его оценочной стоимостью.

Также следует подумать о канализации, количестве необходимых ампер и обо всех юридических аспектах (например, детальной планировке). Сооман отмечает, что большинство людей не разбираются в юридической стороне вопроса и советует обращаться к специалистам из местных органов власти, которые могут помочь найти ответы. Сооман также подчеркивает важность проектирования и не советует делать это самостоятельно, так как исправление ошибок может обойтись очень дорого. „В процессе от бумажной волокиты до получения разрешения на эксплуатацию лучше подключить архитектора“, — говорит Сооман. Ватсель добавляет, что стоит также продумать размер будущего дома и учесть эксплуатационные расходы.

Финансирование – мечты и реальность

Финансирование строительного проекта требует тщательного планирования. Ватсель объясняет, что при строительстве дома в кредит минимальный первоначальный взнос должен составлять 30% от бюджета. Банк должен быть уверен, что клиент сможет завершить проект. „Перед тем как вложить свои деньги, обязательно заключите кредитный договор“, — подчеркивает она.

„Многие подрядчики требуют 50% оплаты авансом, но мой совет — платить только за то, что уже сделано. Например, когда стены возведены, тогда и платите за стены, чтобы избежать ситуации, когда подрядчик прекращает работу“, — объясняет Сооман. Сегодня можно найти много подрядчиков, поэтому важно провести проверку, в том числе узнать, есть ли у компании налоговые долги. Также стоит собирать рекомендации и тщательно изучать условия оплаты.

Окончание строительства не означает завершение всего процесса. Получение разрешения на использование — это последний, но очень важный этап. Без него дом не пригоден для продажи или страхования.

Сейчас хорошее время для строительства, так как можно найти больше подрядчиков, чем раньше, заключает Сооман.