Замена стояков: что нужно знать о ремонте канализации и как его пережить?
(18)
В редакцию „МК-Эстонии“ обратились жители дома на улице Выру в Таллинне, которые очень обеспокоены принятым решением о замене канализационных стояков в доме. Жильцы утверждают, что решение было принято меньшинством собственников квартир. Кроме того, люди не понимают, „бедствия“ какого масштаба их ожидают во время ремонтных работ. Перспектива ходить в туалет на улицу людям, особенно пожилым, мягко говоря, не нравится. „МК-Эстония“ выяснила, как обычно проходит ремонт по замене стояков и как к нему подготовиться.
Канализация – довольно важная коммуникационная система в каждом доме, поломки которой могут привести к серьезному ЧП вплоть до затопления квартир. Поэтому следить за исправностью труб, отсутствием протечек – святая обязанность каждого собственника. В многоквартирных домах, как правило, за своевременный ремонт труб отвечает квартирное товарищество (КТ).
Учитывая, что в Таллинне (и не только) – тысячи многоквартирных домов, которые были построены 40–60 лет назад, замена канализационных труб в них уже становится рядовой задачей. Многие КТ уже пережили этот процесс, другие только решаются. Но можно предположить, что неизбежно это потребуется сделать во всех домах советской постройки, хотя чугунные трубы тех времен и могут сохранять свои свойства очень длительное время. Но ничто не вечно.
Замену канализационных стояков собственники жилья не всегда осуществляют вовремя. Зачастую это делают, когда трубы уже потекли и не могут выдержать давления. Специалисты советуют все же заняться заменой стояков еще до начала подобных проблем.
Куда бежать?
Конечно, когда речь идет о ремонтных работах, для жителей это всегда означает неудобства.
Житель дома на улице Выру Леонид в недоумении, почему в его доме решено менять стояки. Мужчина не понимает, как вообще ремонт будет проходить. Может быть, даже стоит съехать из квартиры на это время?
„Часть жителей считает, что это не первостепенная задача. Проблем в доме без того полно. Чтобы заменить стояки на кухне и в туалете, нужно многое демонтировать. Все это перекладывается на плечи хозяев квартир. Домоуправление берет на себя только саму замену стояков. Это неожиданный удар по больным людям и пенсионерам. А также большие затраты и огромное неудобство. Функционирование туалета, ванной прекращается на несколько дней. Найти людей, которые восстановят все даже за наши деньги, невозможно. Домоуправление этот вопрос не продумало. Компания, которая будет проводить эти работы, тоже демонтажем и восстановлением не занимается“, – говорит Леонид.
Он признает, что ошибка жильцов в том, что люди не присутствовали на собрании.
„В уставе правления записано, что если первое собрание сорвалось из-за недостаточной явки, то на втором собрании решение принимается при любой явке жильцов. Объявление о собрании, видимо, было“, – поясняет мужчина.
„Меняют два стояка. Все будет разрушено. Туалет не будет функционировать. Я до сих пор не могу понять, сколько это будет длиться. Надо ли мне родителей куда-то вывозить, – добавляет дочь Леонида Елена. – Я понимаю, что этот стояк надо менять. Но самый главный вопрос – кто будет ремонтировать. В компании, которая будет делать ремонт, сказали, что это ответственность жильцов. А всем здесь, по крайней мере, в этом подъезде, по 90 и больше лет. Они ничего не смогут сделать. Моя мама еле ходит, даже вывезти ее куда-то в отель будет сложно. Правление жильцам ничего толком не объяснило“.
Замена стояков в этом доме тревожит и других жильцов. Соседка Леонида Галина Александровна тоже недовольна принятым решением. Женщина сомневается в честности нового председателя, в том, что средства дома будут верно использованы, что будут куплены хорошие трубы.
„В нашем подъезде мы, жильцы, в таком возрасте, что уже не ходим. Я держусь одной рукой за стену, другой за клюшку. А тут всю стену придется ломать от пола до потолка, двигать раковину, плиту. Это мы ни есть, ни пить не сможем. Нам поставили два биотуалета во дворе. Но я до них просто не дойду“, – говорит Галина Александровна.
„Вся информация доступна“
Как говорит один из членов правления Т. Лаук (который называет себя председателем), он понимает переживания жильцов в связи с предстоящим ремонтом. Но, по словам Лаука, вся информация находится в открытом доступе для всех жильцов дома.
„Замена находящихся в аварийном состоянии канализационных труб, конечно, приносит неудобства каждому владельцу квартир, в числе которых и сами члены квартирного товарищества. Все действия, связанные с вынужденными ремонтами или заменами, соответствуют уставу КТ, а также законам о КТ“, – говорит Т. Лаук. Он заверяет, что протоколы собраний, освещения тендеров, документы и любая другая информация всегда доступны для владельцев квартир.
„Мой номер в открытом доступе, и на все обращения владельцы квартир всегда получают развернутый ответ. Информация о замене стояков появляется на инфостендах, которые имеются в каждом подъезде, на стеклах входных дверей подъездов, а также и в действующей группе квартирного товарищества в сети Фейсбук, в которой мы также сразу отвечаем на возникшие вопросы“, – добавляет Т. Лаук.
Один стояк – один день
„Замена одного стояка в девятиэтажном доме занимает около 8 часов. Скажем так, если не возникает никаких сложностей со стороны жильцов, то к 17.00 люди уже могут полноценно пользоваться канализацией. Если в квартире только один стояк, то работа там занимает один рабочий день, если два стояка, то два дня соответственно. То есть один день – это один стояк, – объясняет Денис Рындин, представитель фирмы Densan, выполняющей сантехнические работы.
Он объясняет, что перед началом работ, как минимум за две недели, в доме вывешивается объявление, где написано, что представитель фирмы будет делать обход всех квартир, чтобы выяснить, есть ли доступ к канализационным стоякам.
„Также показываем, где нужно открыть доступ, если стояк закрыт плиткой и т. п. Конечно, много таких людей, которые самостоятельно не могут снять мебель или плитку, в этом случае мы предоставляем им услугу открытия и восстановления после замены стояка“, – говорит Рындин.
Проблемы или затягивание сроков ремонта, по его словам, могут возникнуть, если жилец не предоставил доступ к трубам для проведения работ или не пришёл домой в назначенное время, и техникам пришлось его ждать.
Специалист добавляет, что во время проведения работ летит мелкая пыль, поэтому желательно, чтобы жилец закрыл плёнкой все шкафы и вещи, расположенные поблизости. Полы рабочие покрывают сами.
О точных цифрах стоимости таких работ ввиду конкуренции Денис Рындин не говорит. Но в общей сложности замена одного стояка обходится в несколько тысяч евро.
Тяжело, но пережили
„В марте в нашем доме меняли стояки, – рассказывает жительница другого столичного дома, пенсионерка Людмила. – Нужно было снимать мебель и открывать стену на кухне. Пришлось договариваться со знакомым мастером, который помог это сделать. А так как ему нужно было уезжать, то открыл он нам стену еще за неделю до ремонта, и пришлось так жить…“
Людмила отмечает, что сама замена в квартире прошла нормально.
„Мастера аккуратно вписались в тот проем, который был открыт, за что им огромное спасибо, иначе пришлось бы ломать короб, которым закрыта вентиляционная труба. Конечно, были некоторые неудобства из-за отсутствия воды и канализации с 9 до 16 часов, а наш стояк делали два дня. Но выжили. Потом сделали небольшой ремонт. Хорошо, что у нас есть свой мастер“, – заключает женщина.
1. Известно ли, как много домов в Таллинне, в Эстонии нуждаются в замене стояков или уже произвели эти работы?
Общей статистики по стоякам канализации отдельных домов никто не ведёт. Обычный рекомендованный срок эксплуатации чугунных стояков – 40 лет. Многое зависит и от режима их эксплуатации, чугунные трубы могут прослужить более долгий срок.
2. Зачастую жильцы боятся работ по замене, т. к. на какой-то период они лишаются удобств. Как обычно на практике протекает процесс ремонта? Какие советы вы бы дали жильцам, чтобы они были готовы к нему?
Наступает период, когда трубы необходимо заменить, и от этого никуда не денешься, это неизбежная необходимость.
В первую очередь старую канализационную систему осматривают, оценивают ее состояние, изучают проектную и строительную документацию. На основании этих данных готовят дефектную ведомость и составляют смету. Собранная информация и документы позволят внести вопрос о замене чугунной канализации в повестку общего собрания.
Собственники должны принять решение о замене чугунной канализации. Разумеется, они должны понимать плюсы и минусы разных материалов, а также видеть разницу в цене на их закупку и на выполнение работ.
Когда подготовительные работы завершены, приступают непосредственно к замене чугунной канализации на пластиковую. Заказчик информирует собственников, а подрядчик договаривается о доступе в квартиры (если это предусмотрено договором на выполнение работ), закупает и доставляет материалы, готовит план производства работ и приступает к его реализации.
В первую очередь проводят демонтаж. Это самый трудоемкий и сложный процесс. Приходится разбирать декоративные панели (если это предусмотрено договором на выполнение работ), а затем в стесненных условиях разбирать чугунные стояки канализации. Делать это приходится в очень сжатые сроки, так как жильцы остаются без водоотведения. Когда стояки разобраны, практически сразу приступают к монтажу нового стояка. Эта работа обычно занимает немного времени. Новый стояк вводится в эксплуатацию в тот же день.
Следующий этап – заделка межэтажных перекрытий и восстановительные работы. После завершения ремонта подрядчик убирает и вывозит мусор.
Основные советы: не препятствовать выполнению работ; желательно устанавливать перед стояками быстросъёмные декоративные панели, как вариант можно установить подходящие по размерам лючки.
3. Как правило, восстанавливать стены в своей квартире после замены стояков должны сами жильцы за свой счет…
В вопросе, кто снимает и восстанавливает панели, исходят из изначального проекта здания. Если они не были предусмотрены проектом, то это забота собственника. Вместе с тем, квартирособственники могут предварительно обсудить этот вопрос и принять на общем собрании соответствующие решения.
Выбор фирм для проведения работ по замене стояков канализации довольно большой. Ориентироваться надо не только на стоимость работ. Желательно собрать отзывы от КТ, где эти фирмы уже меняли стояки, проверить открытую информацию о фирме. Даже у самых-самых лучших могут произойти какие-то накладки.
4. Насколько долговечны новые стояки? Чем они лучше или хуже прежних?
В основном риск поломки существует при частичной замене труб стояка на пластиковые. При полной замене стояка риск незначителен, он может быть связан с монтажом, и выявляется во время действия гарантии.
Может ли квартирособственник не пускать товарищество в квартиру для замены стояков?
Квартирное товарищество (КТ) может решать на общем собрании вопросы установки, удаления, замены или восстановления строительных конструкций, техносистем или их частей. Содержание технических систем дома в порядке является одной из обязанностей квартирного товарищества, вытекающей из закона. Эта обязанность охватывает как необходимые расходы по замене аварийного технического оборудования, так и полезные расходы по реновации систем.
Решения товарищества о совершении необходимых действий по хозяйственному обслуживанию и сохранению жилого дома принимаются большинством голосов на общем собрании КТ и являются обязательными для исполнения всеми членами товарищества.
Решение обязательно для исполнения, если при его принятии не был нарушен порядок созыва собрания, и если решение собрания принято в рамках компетенции товарищества и предусмотренным большинством голосов. Также решение обязательно для исполнения, если оно не отменено судом как незаконное или противоречащее уставу товарищества.
На основании действующего решения собрания КТ собственник квартиры обязан дать правлению КТ возможность заменять стояки. Если член товарищества препятствует работам КТ по замене системы отопления, товарищество вправе требовать в суде исполнения обязательства и возмещения вреда, который мог быть причинён противоправным поведением собственника.
Срок оспаривания – 60 дней с момента принятия решения.
Может ли квартирособственник требовать у товарищества компенсацию за ущерб, и если может, то в каком объеме?
Государственный суд пришел к выводу, что все расходы, связанные с работами по содержанию предмета долевой собственности в порядке, в том числе и возможные повреждения в квартирах, обусловленные этими ремонтными работами, являются общими расходами жильцов по обслуживанию дома. Отсюда следует, что собственники должны нести весь объем расходов совместно, а если учреждено КТ, то все расходы несет оно из общих целевых фондов.
Если собственник имеет будущее оправданное требование к товариществу по возмещению ущерба из-за производства строительных работ в его квартире, он имеет право отказаться от перенесения работ до тех пор, пока расходы не будут удовлетворены или не будут гарантированы на основании части 5 статьи 110 Обязательственно-правового закона.
При этом следует учитывать, что требование собственника восстановить прежнее состояние своей квартиры, в которой в нарушение проекта был самовольно закрыт свободный доступ к стоякам, является неоправданным, так как это препятствует общему использованию и обслуживанию предмета долевой собственности. Возмещения расходов по застройке техносистем требовать нельзя.
* * *
У правления нет дополнительных обязанностей в связи с возрастом собственников.
Правление не обязано оплачивать работы по вскрытию и ремонту стен в квартирах. Обычно договариваются с подрядчиком основных работ, что он будет вскрывать застройки коммуникаций, сделанные в нарушение проекта. Восстановительный ремонт собственники организуют и оплачивают сами.
