Банк: какие факторы влияют на стоимость вашей квартиры
На рыночную стоимость квартиры традиционно влияют местоположение и количество квадратных метров, однако все большую роль начали играть такие факторы, как энергоэффективность, качественная система отопления и вентиляции, а также большее количество комнат. LHV предоставляет свежий обзор аспектов, которые учитываются при оценке стоимости квартиры.
Исторически основным фактором, влияющим на цену недвижимости, было местоположение. „Зато за последнее десятилетие изменилось восприятие важности энергоэффективности, условий проживания и потребностей, что оказывает влияние на рыночную стоимость квартир“, — говорит Кэтлин Ватсель, руководитель отдела финансирования частных лиц в LHV, опираясь на опыт оценщиков недвижимости банка.
Покупатели готовы платить больше за квартиры в энергоэффективных зданиях, так как они позволяют экономить на коммунальных расходах. „Если раньше оценивали состояние здания по тому, было ли оно отремонтировано или нет, то сейчас покупатели чаще обращают внимание на энергоэффективность здания и ежемесячные расходы на отопление и ремонтный фонд“, — отмечает Ватсель.
Она советует обращать внимание в Регистре строений на то, сделан ли энергетический сертификат на основе расчетного проекта или реального потребления энергии здания. „Энергетический сертификат, основанный на расчетах, как правило, не учитывает реальные привычки потребителей, и фактический класс энергопотребления может оказаться ниже расчетного“, — подчеркивает Ватсель.
По ее словам, покупатели сегодня отдают предпочтение квартирам с центральным отоплением или собственной системой отопления из-за колебаний цен на энергию, и такие квартиры стоят на 5-10% дороже, чем квартиры с печным или электрическим отоплением. Также важна вентиляционная система — квартиры с вентиляцией с рекуперацией тепла дороже, так как она сохраняет тепло, снижает потребление энергии и обеспечивает приток свежего воздуха. В отношении размера квартир действует масштабный эффект: цена квадратного метра в меньшей квартире выше, чем в более крупной. Например, цена квадратного метра двухкомнатной квартиры площадью 40 м² обычно выше, чем у квартиры площадью 50 м².
Заметное изменение касается количества комнат. „Более ценятся квартиры, где на одной и той же площади больше комнат. В начале 2000-х строились квартиры с большими просторными комнатами, но сейчас больше ценятся квартиры оптимального размера с большим количеством комнат, чтобы создать, например, домашний офис или отдельную комнату для каждого ребенка“, — рассказывает Ватсель.
В результате спроса на большее количество комнат в советских панельных домах часто происходили изменения планировки квартир: внутри квартиры менялись технические системы, и кухня переносилась в одну из стен гостиной, а бывшая кухня становилась дополнительной комнатой. Также проводились изменения, такие как объединение кухни с гостиной или расширение ванной комнаты за счет коридора.
„При изменении планировки квартиры важно, чтобы она была узаконена, а документы в регистрах были бы в порядке. В случае незаконного сноса стен оценщики часто вычитают приблизительную стоимость „узаконивания“ работ из стоимости недвижимости. Также ликвидность квартир с незаконной перепланировкой ниже“, — подчеркивает Ватсель.
При оценке квартир для выяснения рыночной стоимости в основном сравниваются квартиры в аналогичных зданиях. Например, если оцениваемая квартира находится в пятиэтажном панельном доме, то ее не будут сравнивать с квартирой в девятиэтажном или сталинском доме, так как их цены могут значительно различаться.
„Например, на рынке существует явная тенденция, что квартиры в сталинских домах из эпохи советской застройки высоко ценятся из-за высоких потолков и толстых кирпичных стен“, — добавляет Ватсель.
Цена квартиры также зависит от того, на каком этаже она расположена. Застройщики традиционно устанавливают цену новостроек в зависимости от этажа — чем выше этаж, тем выше цена. Однако данные о покупках показывают, что покупатели не всегда готовы платить больше за квартиры на более высоких этажах. „Например, если раньше считалось, что квартиры на первом этаже менее ценны из-за плохого вида, большего уличного шума и меньшей безопасности, то сейчас квартиры на первом этаже в пригородах с большой террасой часто имеют более высокую цену, так как дети могут сразу выходить во двор играть, а родителям не нужно подниматься и спускаться по лестницам с коляской“, — поясняет Ватсель. На стоимость квартир также влияют наличие балкона, лоджии или террасы, причем особенно ценятся крыши с террасами.
В старых домах без лифта квартиры на пятом этаже, несмотря на лучший вид, обычно менее ценны, так как для того, чтобы добраться домой, требуется хорошая физическая форма. „Тем не менее действует правило: эксклюзивный вид на лес, море или город всегда увеличивает стоимость квартиры, а квартиры на более высоких этажах в башенных домах стоят на 5-10% дороже“, — отмечает Ватсель.
Наличие определенного парковочного места и кладовки также повышает стоимость квартиры. Однако, как и в случае перепланировки, важно, чтобы использование парковочного места и кладовки было законным — проверяется, являются ли они частью квартиры на основании особого порядка пользования или продаются отдельно. Парковочное место, предоставленное на основании договора с квартирным товариществом, может быть преимуществом для покупателя, но не влияет на рыночную стоимость, так как такие договоры легко изменить.
