Эксперты по недвижимости: на рынке новых квартир все спокойно, но вторичный рынок набирает обороты
В следующем году на рынке новых квартир вряд ли будут происходить большие изменения, зато вторичный рынок может вновь оживиться после спада в начале года. К такому выводу пришли эксперты на конференции Союза фирм по недвижимости Эстонии и банком LHV.
Глава AS Ober-Haus Kinnisvara в странах Балтии Тармо Казе не видит ситуацию на рынке недвижимости такой мрачной, как принято считать. „Ситуация достаточно хорошая. В прошлом месяце в Таллинне состоялось 760 сделок, и уже сейчас этот показатель превышен по сравнению с прошлым годом, — отметил Казе. — Показатели по вторичному рынку очень хорошие“.
По мнению Кэтлин Ватсель, руководителя отдела финансирования частных лиц LHV, важнейшим фактором остается состояние рынка труда. „Пока у людей есть работа, все в порядке. В СМИ все выглядит хуже, чем на самом деле. Банки не стали чаще прибегать к принудительной продаже имущества и по-прежнему охотно выдают кредиты“, — отметила Ватсель.
Модератор дискуссии, аналитик по недвижимости и член правления Adaur Grupp OÜ Тыну Тоомпарк, усомнился в чрезмерном оптимизме и спросил, изменились ли требования банков к клиентам. По словам Ватсель, условия изменились только в части процентных ставок, и эти изменения сыграли на руку клиентам. „Мы и так достаточно консервативны из-за правил регулирования рынка“, — пояснила она. Ватсель добавила, что в начале года Банк Эстонии смягчил правила расчета платежеспособности заемщиков, сделав их более благоприятными для клиентов.
Клиенты стали более практичными
Член правления OÜ Merko Kodud Индрек Тарто подчеркнул, что нынешняя ситуация на рынке недвижимости отличается от той, которая была до пандемии и начала войны в Украине. „Соотношение цены новых квартир и средней зарплаты изменилось на 25% за последние пять лет. Если раньше человек мог позволить себе квартиру площадью 100 м², то сейчас с тем же доходом — лишь 75 м². Если клиенту по-прежнему нужна большая квартира, то он покупает жилье на вторичном рынке“, — отметил Тарто.
Банки тоже заметили изменения. „В этом году можно увидеть, что выбор покупателей стал более практичным, — подтвердила Ватсель. — Покупка домов площадью 500 м² — редкое явление. Клиенты предпочитают более экономичные дома, и число реновируемых объектов значительно увеличилось“.
Положительным сигналом Ватсель назвала рост числа проектов на стадии строительства, хотя пока это не отразилось на количестве сделок. По ее словам, объемы кредитования в LHV значительно выросли, чему изначально способствовало рефинансирование кредитов из других банков. „Объемы кредитования пошли по иному пути по сравнению с рынком недвижимости. Если за год число сделок с недвижимостью упало на 6%, то объемы кредитования увеличились на 16%. Причиной такого скачка стала возможность рефинансировать кредит, ведь теперь впервые жители Эстонии могут сменить банк без дополнительных затрат“, — пояснила Ватсель.
Спрос на новые квартиры остается низким
Эксперты прогнозируют, что в следующем году активного роста продаж новых квартир не ожидается, и до исторического уровня в 200 сделок с новыми квартирами в месяц в Таллинне рынок не дотянет. Казе предположил, что в первом квартале 2025 года сделок будет особенно мало. „Следующий год покажет реальную картину. Изменения в налогах вступят в силу, и Euribor не будет так сильно влиять“, — сказал он.
По словам Тарто, сделки с новыми квартирами в следующем году будут оставаться на уровне 90–100 в месяц, а проблема доступности приведет к тому, что люди будут покупать жилье на вторичном рынке и переезжать в другие регионы за пределами Таллинна. По его мнению, застройщики не будут поднимать цены, но новые квартиры станут еще менее доступными из-за роста налогов. „В начале следующего года снова повысится НДС, но я сомневаюсь, что кто-то начнет поднимать цены. На рынке идет жесткая конкуренция, и предлагаются различные акции: бесплатная мебель, парковочные места, кладовки“, — отметил Тарто.
Ватсель считает, что есть потенциал для дальнейшего роста объемов кредитования. „У LHV всегда есть амбиции для роста. Один из клиентов сказал, что переведет кредит, если банк оплатит нотариальные расходы. Мы решили попробовать, и объемы кредитования выросли более чем на 30%“, — рассказала Ватсель, добавив, что снижение процентных ставок, оставляющее больше денег в распоряжении потребителей, может оживить рынок, так как при средней сумме кредита в 140 000 евро ежемесячный платеж уменьшился на 100 евро.
„Хочется верить, что мы уже на пороге нового экономического цикла. Мы живем сегодня, находим свою любовь и заводим детей. Это отличное время для покупки жилья: выбор большой, и есть время подумать. Банки готовы на все, чтобы завоевать доверие клиентов“, — отметила Ватсель.
