ЮРИСТ ПРЕДУПРЕЖДАЕТ | Арендатора нельзя выселять силой

Нет такого арендодателя или арендатора, который хотел бы закончить свои арендные отношения в суде. К сожалению, проблема арендаторов-неплательщиков актуальна на рынке аренды и сегодня.

„Большинство арендных споров можно решить в разумные сроки при условии, что арендодатель вовремя предпримет юридически правильные меры. Дела с арендаторами-неплательщиками, как правило, затягиваются на месяцы или годы, поскольку владельцы недостаточно осведомлены о законодательстве“, — говорит Лия Сихт, глава юридического отдела Rendin, платформы безопасной аренды.

Один корень всех проблем

По словам Сихт, неосведомленность собственников — это основная причина, по которой появляются жильцы-неплательщики. „Возьмем, к примеру, обычную ситуацию, когда арендатор задерживает оплату аренды. Собственник всегда пытается проявить снисходительность и войти в положение арендатора. Зачастую такая закономерность имеет тенденцию повторяться, и арендодатель продолжает давать жильцу „последний шанс“ в надежде, что тот когда-нибудь погасит свой долг“, — говорит она.

Если вернуть долг больше не представляется возможным, арендодатель ставит жильцу ультиматум — съехать с квартиры в определенный день и час. „На самом деле Обязательственно-правовой закон (статья 325) устанавливает конкретные требования к тому, каким должно быть заявление о расторжении договора аренды. Вышеприведенный пример отказа от договора аренды (ультиматум жильцу) не соответствует этим требованиям и поэтому недействителен с точки зрения закона“, — комментирует юрист.

Сихт добавляет, что арендаторы, как правило, лучше осведомлены о своих правах и знают, как обратить закон в свою пользу. Особенно если владелец сдаваемой в аренду недвижимости принимает поспешные решения или допускает ошибки при оформлении документов: „Если арендодатель неправильно заполнил уведомление об отказе от договора аренды, арендатор не обязан освобождать арендуемое помещение и может легко оспорить отказ в судебном порядке“, — говорит она.

Арендатора нельзя выселять силой

Арендатор, как правило, не съезжает с квартиры даже после ультиматума арендодателя: „Тут мы видим еще одну распространенную ошибку: хозяин вызывает полицию. Полиция занимается охраной общественного порядка (в том числе административными и уголовными делами), но гражданские споры находятся вне компетенции полиции, поэтому полицейские ничем не могут помочь собственнику жилья в данной ситуации“, — поясняет Сихт.

Юрист также отмечает, что на этом этапе арендодатель обычно пребывает в отчаянии и хватается за любую соломинку, чтобы избавиться от арендатора: „Распространены случаи, когда арендодатели прибегают к самоуправству и насилию: они меняют замки, отключают электричество или угрожают арендатору расправой. Такие действия недопустимы и могут принести собственнику жилья проблемы.

Вместо самоуправства арендодатель должен обратиться в Комиссию по аренде или в суд с доказательствами (заявлением об отказе от договора аренды и письменным уведомлением). Но если в ходе судебных разбирательств выяснится, что документы были оформлены неправильно, суд может признать расторжение договора недействительным, и арендодателю придется начинать все сначала“, — говорит юрист.

„Весь этот процесс, как правило, занимает несколько месяцев, и влечет за собой большие финансовые потери для арендодателя. А если арендатор будет выдвигать возражения или оспаривать претензии, то весь процесс затянется еще больше“.

Что делать, если арендатор задолжал?

„Прежде всего, нужно правильно оформить необходимые документы, а именно уведомление о задержке платежа и заявление об отказе от договора аренды. Так, вы сэкономите много времени. Чтобы избежать ошибок, мы рекомендуем использовать бланки документов, составленные юристами, которые, например, можно бесплатно скачать на сайте Rendin“, — советует Сихт.

„Если у арендатора есть задолженность по арендной плате и/или коммунальным платежам за 1 месяц, следует отправить ему письменное напоминание о том, что он не оплатил счет(а), и предупредить, что если задолженность превысит 2 размера месячной оплаты, договор аренды будет расторгнут. Арендаторы часто реагируют на первое предупреждение, и ситуация разрешается сама собой.

В ситуации, когда у арендатора есть задолженность по платежам за 2 месяца, договор может быть расторгнут в одностороннем порядке, однако до этого арендодатель должен предоставить арендатору дополнительные 14 дней для оплаты задолженности“, — комментирует юрист.

„Если арендатор не погасит задолженность в течение дополнительного срока, договор можно считать расторгнутым при условии, что арендодатель уже направил арендатору правильное уведомление о расторжении договора с повторным предупреждением. В противном случае, арендодателю следует составить отдельное заявление о расторжении договора аренды.

В заявлении должны быть указаны объект недвижимости, дата расторжения договора, основание для расторжения, а также порядок и сроки оспаривания расторжения. В противном случае заявление не будет соответствовать требованиям, предусмотренным законом“, — подчеркивает глава юридического отдела Rendin.

Чтобы упростить этот процесс, Rendin разработал шаблон волеизъявления „2 в 1“: „Это условное заявление, которое, с одной стороны, предупреждает и устанавливает дополнительный срок для погашения долга, а с другой гласит, что если арендатор не погасит долг в течение отведенного срока, арендодатель будет считать договор расторгнутым автоматически“, — объясняет Сихт.

Что делать, если жилец не съезжает с квартиры после окончания договора?

По окончании договора аренды собственник должен попросить арендатора освободить и передать жилое помещение. „Если арендатор не съезжает, то собственник должен обратиться в Комиссию по аренде или в суд, подать исковое заявление и предоставить все доказательства того, что договор аренды был расторгнут по закону“, — говорит Сихт.

Суд возьмет заявление в производство, и весь процесс рассмотрения дела займет не менее полугода (в Комиссии по аренде рассмотрение дела длится два и более месяцев, комиссия находится только в Таллинне). „В суде предусмотрены достаточно большие сроки для рассмотрения дела, кроме того, обеим сторонам дается время на ответ и оспорение“, — поясняет юрист.

„Поэтому крайне важно, чтобы все документы были оформлены правильно. В противном случае весь процесс может затянуться еще больше“, — говорит Сихт.

Она добавляет, что защита Rendin включает в себя защиту законных интересов арендодателя и в ситуациях с арендатором-неплательщиком. „Если арендатор откажется освободить жилплощадь после окончания договора аренды, Rendin будет представлять интересы арендодателя в суде или в Комиссии по аренде и требовать от арендатора возврата жилого помещения“, — поясняет Сихт.

Выселением квартиросъемщика занимается судебный пристав

После завершения судебного разбирательства вам придется дождаться вступления решения суда в силу. В большинстве случаев это происходит в течение 1-1,5 месяцев, так как другая сторона имеет право оспорить решение в течение 20-30 дней.

„Когда решение вступит в силу, собственник должен выбрать судебного пристава и подать ему заявление в свободной форме. Заявление должно быть подписано и передано по электронной почте или составлено на месте в кабинете пристава. Затем начнется процедура выселения квартиросъемщика. Сначала арендатор получит срок, в течение которого он должен освободить жилплощадь“, — поясняет Сихт.

„В день выселения пристав приедет на место, ожидая, что жилец откроет дверь добровольно. В более серьезных случаях или при угрозе агрессии может также быть использована помощь полиции. Если арендатор покинул жилплощадь и оставил там свои вещи, имущество отчуждается или на него налагается арест“, — поясняет юрист.

Сихт добавляет, что если у арендатора есть ребенок (дети), при необходимости также привлекается помощь Отдела защиты детей Департамента социального страхования, чтобы обеспечить детям безопасность и предоставить им место для проживания. „Если арендатор может сам предоставить своей семье место для проживания (например, у другого члена семьи или близкого родственника), то нет необходимости привлекать службу защиты детей“, — говорит она.

Как жилец становится неплательщиком?

„В большинстве случаев люди поступаются так не злонамеренно, а просто попали в сложную ситуацию и не знают, как выйти из нее. Здесь главное, чтобы стороны общались между собой и не вступали в конфликт“, — говорит Сихт.

„Часто арендатору, попавшему в беду, просто необходима помощь и совет, которые команда Rendin предоставляет ежедневно. Наша цель — примирить стороны и найти внесудебный компромисс, чтобы найти справедливое и разумное для обеих сторон решение. Например, мы можем помочь арендатору найти временное жилье или место для хранения вещей“, — объясняет глава юридического отдела Rendin.

Сихт добавляет, что если арендодатель окажется в ситуации, когда арендатор не желает выселяться из арендованного помещения, разумно привлечь к процессу выселения специалиста в этой области: „В этом случае можно быть уверенным, что арендодатель не совершит ошибок и ситуация быстро найдет юридическое решение“, — советует в заключении она.

Еще больше юридических советов — ЗДЕСЬ.