Квартиру продали вместе с телом хозяина: почему это случилось и как такого избежать?
Жилищные аукционы в Эстонии – не редкость. На торги выставляют квартиры должников (банковских или задолжавших перед физлицами – после соответствующего судебного решения). Проводят их судебные исполнители в рамках отработанной процедуры. Однако в сентябре наделала шуму история о покупке с аукциона квартиры, в которой находилось тело ее бывшего владельца. Почему это стало возможным, что следует учитывать, покупая продаваемую за долги недвижимость, и как обезопасить себя от перспективы превратиться в мумию у себя дома, разбиралась „МК-Эстония“.
Квартира с аукциона – это как кот в мешке. Зачастую покупатели не видят заранее объект – только его параметры и адрес. Но недвижимость на торги выставляют по цене существенно ниже рыночной. Поскольку изначально предполагают, что квартира должника – „убитая“, и в ней придется менять все, покупатель готов к тому, что в квартире придется делать капитальный ремонт и полностью обновлять обстановку.
Однако в сентябре этого года, когда житель Таллинна по хорошей цене купил себе квартиру в многоквартирном доме, расположенном в столичном районе Мустамяэ, выяснилось, что в данном случае прежний хозяин с квартирой не расстался. Что же там произошло?
10 сентября новый владелец недвижимости впервые наведался осмотреть свое приобретение – и в одной из комнат обнаружил останки, уже разложившиеся до состояния скелета.
Полиция видимых следов преступления не обнаружила и отправила скелет на экспертизу. Первоначальная версия – прежний хозяин квартиры, которому было уже 63 года, скончался по естественным причинам у себя дома, и его никто не хватился.
Как выяснилось, на его месте могут оказаться тысячи жителей Эстонии.
„Нехорошая квартира“
Данный объект недвижимости продавала судебный исполнитель Элин Вилиппус. Ее помощник Сергей Вольф отметил, что из-за служебных ограничений судебный исполнитель не может раскрывать точные детали конкретного производства и не дает оценок действиям суда, но по мере возможности пролил свет на данную ситуацию для „МК-Эстонии“.
„К сожалению, мы ежедневно сталкиваемся с ситуациями, когда должники не сотрудничают с судебным исполнителем или утверждают, что не знают о производстве (даже если мы ранее передали документы под подпись или убедились, что лицо фактически доступно по конкретному адресу и получило все уведомления), – констатирует Вольф. – Также довольно часто бывает, что должники живут или работают за границей. Поэтому законодательство предусмотрело возможности, условия и действия, как преодолевать такие ситуации и когда считать уведомления доставленными“.
Он поясняет: „Если в регистре отсутствуют какие-либо ссылки на то, что лицо умерло, и нет никаких фактических данных на месте (родственники, близкие не выражают беспокойства, соседи или управляющая компания не уведомили, что в квартире неприятный запах или возникла, например, долговая задолженность, и перемещения человека не наблюдается), тогда судебному исполнителю сложно исходить из предположения, что лицо обязательно умерло“.
По его словам, недвижимость обычно продают через суд, как и в данном случае, потому, что все предыдущие исполнительные действия не дали желаемого результата: добровольно долг не заплатили, на счетах должника в Эстонии нет средств, других доходов нет, другого имущества также нет.
„Закон не требует предварительно осматривать арестованное имущество, но мы стараемся делать это практически перед каждым аукционом – с целью еще раз объяснить владельцу, как будет продолжаться процесс, и получить обзор продаваемого имущества, – говорит Вольф. – Мы направляем владельцу просьбу сообщить подходящее время для осмотра имущества. Если не получаем ответа, то отправляем следующее уведомление с конкретной датой, когда придем на осмотр. К сожалению, сотрудничество владельцев в этом отношении часто ограничено, и доступ просто не предоставляют – дверь не открывают, и никаких объяснений не дают. Я также несколько раз лично приходил к двери, но за порог переступить не удалось“.
Он подчеркивает: без согласия владельца закон разрешает обыск помещений и должника только на основании отдельного судебного постановления. Получение такого документа зависит от конкретных обстоятельств дела, и его необходимость рассматривают в каждом процессе отдельно.
„При этом мы не можем при подаче соответствующего ходатайства в суд ссылаться лишь на желание судебного пристава, возможное предположение или любопытство. Цель ходатайства должна быть четкой и понятной – почему в каждом конкретном случае мы желаем получить разрешение суда на вход в помещение и что оправдывает его предоставление. В данном случае большая часть этих предпосылок не была выполнена, и не было обстоятельств, которые бы требовали или обосновывали такое ходатайство“, – констатирует Вольф.
Риск покупателя
Описывая процедуру принудительной продажи недвижимости, Сергей Вольф говорит, что судебный пристав не передает владение недвижимостью покупателю автоматически, а может гарантировать лишь то, что после успешного аукциона и оплаты сделки будут поданы необходимые заявления в регистрационную службу для изменения права собственности и снятия обременений.
„Поскольку ключи от продаваемого имущества очень редко передают судебному исполнителю заранее, новый владелец обычно должен решать вопрос владения вместе с прежним владельцем. Мы, конечно, информируем должника о продаже имущества и просим его передать владение, но автоматически гарантировать исполнение этого обязательства мы не можем, – говорит Вольф. – Если достичь соглашения о передаче имущества не удается, новый владелец может обратиться к судебному исполнителю с заявлением о принудительном выселении – исполнительным документом будет акт аукциона. Если новый владелец обращается к судебному исполнителю с заявлением, то устанавливают конкретную дату принудительного выселения прежнего владельца. В этот день открывают двери, сортируют имущество на месте, составляют список имущества вещей. Мусор утилизируют, ценные вещи некоторое время хранят, а если владелец их не требует обратно, то они подлежат продаже или уничтожению (ст. 180 Закона о принудительном исполнении и налоговом управлении)“.
Он констатирует: „К сожалению, ситуация, когда должники не сотрудничают с судебным исполнителем, – довольно обычна. И причина этого чаще всего – не смерть человека, а нежелание сотрудничать и действия, направленные на затягивание процесса. Т.е. человек не отвечает на письма и сообщения, не идет на контакт, меняет номера телефона и адреса электронной почты, не открывает двери и шторы. К сожалению, мы сталкиваемся со всеми этими обстоятельствами на всех стадиях процедур. Тем не менее, действительно жаль, что с самой печальной частью процесса столкнулся участник аукциона“.
Вольф советует: перед участием в конкретном аукционе и подачей предложения связаться с судебным исполнителем и уточнить обстоятельства, связанные с конкретным аукционом: запросить известную приставу информацию, узнать о готовности владельца к сотрудничеству, о возможности ознакомления с имуществом, об обременениях и т. д.
„Важное обстоятельство: имущество на аукционе продают в принудительном порядке, поэтому владельцы, лишившиеся имущества, могут не захотеть сотрудничать ни во время аукциона, ни после его успешного завершения, – говорит Вольф. – Таким образом, результат аукциона и, в первую очередь, действия и сотрудничество прежнего владельца при передаче владения не всегда на 100% предсказуемы. На практике большая часть дел решается мирно и без больших неожиданностей, однако определенные риски следует учитывать при участии в аукционе“.
Никого не будет в доме…
В этом году в связи с изменениями в нормативных требованиях по всему ЕС закрыли услугу определенных платежей через банкоматы, и многие пенсионеры оформили постоянное платежное поручение в банках для оплаты своих коммунальных и других счетов.
Таким образом, система работает без участия человека: пенсия регулярно поступает на банковский счет, и с него же снимают деньги за оплату коммунальных и прочих счетов. Это, безусловно, удобно, однако есть риск, что пока деньги на счету имеются, а близкие тревогу не бьют, у инстанций особо нет повода интересоваться, жив человек или нет.
В Эстонии в 2023 году пособие одиноко проживающих пенсионеров получали почти 62 500 человек, то есть около 20 процентов пожилых людей (согласно данным статистики, по состоянию на 1 января 2024 года в Эстонии проживали 310 202 пенсионера по старости) в нашей стране рискуют оказаться в ситуации, когда случись что – никто не хватится. Особенно – если человек по характеру замкнут и нелюдим, да и с близкими особо не общается.
„В Эстонии никто не контролирует людей, живущих в одиночестве. В первую очередь это задача близких и родственников – беспокоиться о том, как их близкий человек справляется, жив ли он, – говорит представитель Департамента социального страхования Ксения Репсон-Дефорж. – Если пенсия или пособия отправляются получателю на дом, но никто их не забирает, то через два месяца Департамент социального страхования приостанавливает выплаты до поступления новой информации. Однако мы, конечно, не заходим к человеку в дом, чтобы выяснять, где он находится“.
Она поясняет: „Если говорить о подобных ситуациях с точки зрения деятельности Департамента социального страхования, то коль скоро информация о смерти получателя пенсии в Регистре населения нет, мы не можем прекратить выплачивать ему пенсию – так же, как и банк. Сложные случаи возникают, когда человек, например, умирает за границей, а мы продолжаем переводить ему деньги, поскольку, согласно данным Регистра населения, человек жив и проживает в Эстонии“.
При этом живущие в одиночестве люди могут появляться на радаре местного самоуправления как нуждающиеся в помощи. То есть, если у них появилась такая необходимость и в местном самоуправлении есть услуга, которая может им помочь, – например, уход на дому – то возможно, что кто-то (например, социальный работник) будет приходить к ним регулярно помогать.
Соседи также обязаны сообщить органам местного самоуправления, если им кажется, что человек нуждается в поддержке. В других же случаях действительно нужно признать, что человек сам несет ответственность за свою самостоятельность.
„В квартиру могут войти сотрудники полиции или спасатели при наличии обоснованных подозрений, например – для спасения жизни или в случае пожара или затопления, – добавляет Ксения Репсон-Дефорж. – Но без оснований врываться в квартиру нельзя“.
Случаи из жизни
…И бывший владелец в придачу
Случаи, когда предыдущего хозяина находят в квартире, проданной с аукциона, происходят чаще, чем можно было бы предположить. В разных странах время от времени в новостных лентах появляются похожие сообщения.
В 2011 году жительница Португалии, купившая на аукционе квартиру на окраине Лиссабона, не смогла войти в нее и вызвала полицию, которая взломала дверь. Вместе они обнаружили на полу кухни труп, который пролежал там почти девять лет, пишет AFP. Рядом с телом прежнего владельца на полу кухни были обнаружены кости его собаки.
Выяснилось, что прежний владелец бесследно пропал в 2002 году. По словам соседки, она забеспокоилась, когда в почтовом ящике стали скапливаться письма, однако тогда полиция не захотела взламывать дверь. В итоге накопились неоплаченные счета, местные власти решили выставить квартиру на продажу, и девять лет спустя квартира была продана с аукциона.
В 2011 году „совершенно непригодный для проживания“ дом в Сиднее, Австралия, был продан на аукционе за 1,105 млн долларов покупателю, пожелавшему остаться неизвестным. Однако покупателя ждал неприятный сюрприз.
Выяснилось, что в этом доме восемь лет пролежала мертвая женщина, прежде чем ее тело было обнаружено. Ее никто не видел с 2003 года, ей отключили электричество, а выплаты по социальному обеспечению не менялись. Г-жа Вуд стала известна как „женщина, которую забыл Сидней“, и спровоцировала призывы к внесению изменений в систему мониторинга благополучия пожилых людей, сообщает ABC News.
В 2013 году мужчину, который приобрел квартиру в Бюсси-Сен-Жорже, пригороде Парижа, ждал неприятный сюрприз. Когда счастливый владелец впервые посетил свои апартаменты, он обнаружил там труп бывшего владельца, повесившегося восемь лет тому назад. За восемь лет никто из соседей не заметил его отсутствия.
Бывший владелец квартиры, гражданин Камбоджи, работал охранником. Он купил квартиру в Бюсси-Сен-Жорже в кредит. В 2005 году его уволили, после чего он судился со своим бывшим работодателем. Лишившись возможности зарабатывать, он прекратил все отношения с друзьями и родственниками, поэтому никто его не искал. Соседи полагали, что он уехал обратно в Камбоджу. Поскольку прекратились выплаты по кредиту, банк выставил его квартиру на аукцион. Об этом сообщает портал Daily Mail.
В 2014 году житель Испании приобрел квартиру в Каталонии, выставленную на аукцион в связи с большой задолженностью в выплатах по закладной. Однако внутри новый владелец нашел мумифицированное тело прежней хозяйки, сидящей на диване перед телевизором. Следователи пришли к заключению, что останки женщины находились в квартире с 2001 года, когда она и прекратила платить за жилье. Благодаря соленому морскому воздуху тело не разложилось, а мумифицировалось.
На момент смерти 55-летнюю женщину оставили и муж, и дети, поэтому никто не заявил о ее исчезновении. Ее смерть прошла незамеченной и для соседей, так как она много времени проводила в Мадриде и часто отсутствовала. Однако полицию возмущает тот факт, что чиновники банка, выставившие жилье на продажу, не удосужились проведать владелицу и выяснить причину прекращения выплат, пишет АР.
В 2018 году житель Вильнюса, который приобрёл на аукционе квартиру в Друскининкайском районе, обнаружил там труп мужчины. Когда новый хозяин приехал осмотреть новое имущество, двери пришлось открывать аварийным способом, поскольку замки были закрыты изнутри. В комнате владелец жилплощади обнаружил лежащий на кровати труп мужчины, предположительно – бывшего хозяина квартиры, сообщает Delfi.lt.
В 2020 году новый владелец дома в Мэриленде, США, проданного на аукционе, обнаружил внутри тело женщины, которая раньше там жила, сообщает News4. Соседка женщины, которая выросла через дорогу от нее, сказала, что у нее были особые потребности. Источники в полиции сообщают, что на момент смерти женщина не находилась под чьей-либо опекой.
„Мы перестали замечать движение транспорта, поэтому, естественно, подумали, что она уехала вместе с семьей“, – сказал сосед.
По его словам, после конфискации имущества коммунальные услуги были отключены.
„Мы и не знали, что она была в доме“, – сказал он.
