Арендная недвижимость в маленьком городе: хорошая доходность или пустая квартира?
Инвестиции в арендную недвижимость были актуальной темой в Эстонии на протяжении последнего десятилетия, но с ростом Euribor ожидаемые доходы сильно пострадали. Руководитель отдела розничных банковских услуг Luminor Baltic Танель Ребане рассказывает о том, как обстоят дела на рынках недвижимости в небольших городах Эстонии, где многие инвесторы в арендное жилье начинали свой путь.
„Многие инвесторы в арендное жилье хотели бы приобрести квартиры в Таллинне с самого начала, но не все могут справиться с высоким входным барьером. Поэтому многие инвесторы в недвижимость начинают с небольших городов, где квартиры более доступны“. Статистика цен показывает, что средняя цена квадратного метра квартир за пределами Таллинна примерно на 60% ниже, чем в столице“, – говорит Ребане.
После Таллинна и Тарту, как двух крупнейших центров притяжения в Эстонии, покупка недвижимости в Пярну всегда была привлекательным предложением. Согласно статистике сделок Земельного департамента, за последние три месяца этого года в летней столице Пярну было совершено 218 сделок купли-продажи, что на 7% больше, чем за тот же период прошлого года, и почти на 18% больше, чем в позапрошлом году. В октябре средняя цена квадратного метра квартиры в Пярну составила 2047 евро, что почти на 15% меньше, чем в прошлом году.
„Даже в осенний период рынок недвижимости в Пярну не остывает за последние три года. Здесь по-прежнему продаются новые объекты, но объемы их невелики, и наблюдается движение в сторону более эксклюзивной недвижимости, которую мало кто может себе позволить. Аналогичная тенденция прослеживается и в Таллинне“, – говорит Ребане.
„Наряду с Пярну есть еще один курортный город – Хаапсалу, в котором также наблюдается бум строительства новых объектов, привлекательных благодаря открытости моря, ресторанам и общему развитию города. Конечно, Хаапсалу и Пярну далеко не сопоставимы по объему. Показатели Хаапсалу невелики, и каждый новый проект, который там появляется, сильно меняет общую картину“.
Если выход на рынок аренды не сработает, то рассматриваются более смелые варианты. Например, несколько лет назад появилась тенденция, когда многие инвесторы рассматривали недвижимость в Ида-Вирумаа с целью „флиппинга“ – покупки квартиры, ее ремонта для увеличения стоимости и продажи с прибылью за короткий период времени. „Хотя „флиппинг“ может быть прибыльным делом и превратился в профессиональную деятельность для некоторых людей, это, конечно, не веселье и игры, и вы должны учитывать затраты времени – это такая же работа, как и любая другая“, – говорит Ребане.
По словам Ребане, самая большая проблема в Ида-Вирумаа и Нарве заключается в том, что не строятся новые жилые дома. „Даже если кто-то хотел бы жить в новостройке, это было невозможно, и ремонт старых квартир до сих пор был единственным решением проблемы современного жилья на востоке Эстонии. Сейчас девелоперы наконец-то рискуют, строя новые объекты и там, но в регионе все еще наблюдается определенное количество „флипперов““, – говорит он.
Руководитель отдела розничных банковских услуг Luminor Baltic говорит, что с точки зрения инвестора в арендное жилье, доходность в небольших городах хорошая, а цены ниже, но минус в том, что инвестору нужно владеть несколькими объектами, чтобы получить значительную прибыль. Вероятность того, что в маленьком городе квартира будет пустовать, выше, чем в Таллинне или Тарту. По словам эксперта, существует также тенденция недооценивать объем необходимого собственного вклада. При этом на практике арендаторам приходится сталкиваться с проблемами гораздо чаще, чем можно было бы предположить.
По мнению Ребане, ключ к покупке недвижимости в небольшом городе – это знание местных обстоятельств. „Вам нужно знать, сколько людей хотят снимать жилье. Если вы приезжаете в новое место, где нет рынка аренды, вам нужно понять, в чем причина – в отсутствии людей, заинтересованных в аренде, или в отсутствии предложения. Просто ткнуть пальцем в карту и купить квартиру в городе, в котором вы были всего пару раз, очень рискованно. К „флиппингу“ применима та же логика“.
Танель Ребане отметил, что серьезных изменений на рынке недвижимости в малых городах не произошло – рынки недвижимости в небольших населенных пунктах активно развиваются за счет строительства поблизости крупных заводов или промышленных предприятий, но в последнее время этот фактор не имел существенного значения. В то же время интерес к малым городам и сельской местности не пропал – опрос, проведенный компанией Norstat в сентябре этого года по заказу Luminor, показал, что четверть людей, планирующих покупку жилья, планируют приобрести своё следующее жилье в небольшом городе или в сельской местности.
