Недвижимость за границей: что нужно знать перед покупкой
Покупка недвижимости за границей становится среди жителей Эстонии все более популярной инвестицией, но мечта об уютном доме в Южной Европе или в другом уголке мира требует тщательной подготовки и зачастую профессиональной помощи в вопросах местного законодательства и соблюдения бюрократических процедур. Исполнительный директор Kinnisvara24 Урмас Уйбомяэ делится рекомендациями о том, с чего начать покупку недвижимости за рубежом.
Перед приобретением зарубежной недвижимости проведите детальный анализ: выберите регион, который обеспечит вам оптимальную среду с точки зрения климата, культурной совместимости и удобного транспортного сообщения. Перед принятием инвестиционного решения Уйбомяэ рекомендует посетить выбранную страну и регион как минимум несколько раз.
„Найти подходящую недвижимость можно разными способами – от найма местного риэлтора до изучения предложений на различных порталах. С лета прошлого года Kinnisvara24 стал единственным отечественным порталом, предлагающим жителям Эстонии возможность покупать, продавать и арендовать недвижимость за границей“, - рассказал Уйбомяэ. Раздел „Недвижимость за границей“ позволяет напрямую общаться с соотечественниками-собственниками недвижимости, чью репутацию можно проверить, кто знаком с особенностями местного рынка и законодательства, а также с кем проще заключить сделку на родном языке. На сегодняшний день в базе уже более 200 объявлений из 20 стран мира.
Правила и процедуры в каждой стране разные
По словам Уйбомяэ, при покупке недвижимости за границей важно учитывать местную бюрократию, особенности законодательства и налогообложения, а также то, что все оформление чаще всего происходит на местном языке. Связанные с недвижимостью налоги и требования сильно различаются от страны к стране даже в пределах Европейского союза, не говоря уже об остальном мире.
Например, на популярном туристическом острове Бали иностранцы не получают полных прав собственности на недвижимость, но могут заключать договоры аренды сроком на 25–30 лет. Опять же, в Таиланде иностранцы могут покупать недвижимость, начиная со второго этажа, но им не разрешается владеть землей или недвижимостью на первом этаже. В Дубае, с другой стороны, граждане любой страны могут свободно покупать, продавать, арендовать и наследовать недвижимость.
„Чтобы упростить процесс и избежать проблем, для совершения сделки стоит заручиться помощью местного маклера и юриста“, - порекомендовал Уйбомяэ. Например, в Дубае купить новое жилье без маклера просто невозможно, поскольку застройщики не хотят иметь дело с отдельными покупателями самостоятельно. По словам Уйбомяэ, эстонских маклеров можно найти во многих популярных регионах, включая Дубай, Испанию, Таиланд и остров Бали. Многие из них также предлагают квартиры и дома на продажу в среде Kinnisvara24.
В большинстве стран также необходимо привлечение профессиональных юридических консультантов. Юрист проведет тщательную проверку обязательств и связанных с недвижимостью долгов. В противном случае старые задолженности предыдущего собственника перейдут к вам вместе с покупкой и будут взысканы с вас.
Юрист также подготовит все документы, необходимые для заключения договора купли-продажи. Например, в Испании при заключении такого договора требуются оригиналы документов. Если хотя бы один документ отсутствует, нотариус откажется оформить сделку. В Испании юрист на основании доверенности может оформить для вас личный код иностранца (NIE) и открыть банковский счет, а также выполнить от вашего имени все связанные со сделкой действия. После заключения сделки он также заключит новые договоры с поставщиками воды, электроэнергии и интернета, и зарегистрирует вас в органах местного самоуправления. Гонорар юриста в Испании обычно составляет 1% от стоимости сделки.
Следует учитывать, что налоговые системы в разных странах значительно отличаются. В Испании налог на недвижимость составляет 10–13% от цены покупки, тогда как в Дубае сделки с недвижимостью налогом не облагаются. Однако к стоимости объекта обычно прибавляется 4% земельного налога и плата за оформление документов. В Дубае покупатель должен открыть банковский счет или воспользоваться депозитным счетом, плата за обслуживание которого составляет 1–2% от размещенной суммы.
Получение кредита на покупку недвижимости за рубежом
Существует два варианта финансирования покупки недвижимости за рубежом – либо взять кредит в банке страны покупки, либо воспользоваться для этой цели услугами эстонского банка. В первом случае вам следует воспользоваться услугами кредитного брокера, который получит предложения от всех местных банков и поможет собрать необходимые документы.
Большинство эстонских банков также предлагают кредиты на покупку недвижимости за рубежом. По словам руководителя направления жилищного кредитования Coop Pank Карин Осиповой, правила покупки недвижимости за рубежом точно такие же, как и при получении любого другого кредита: частный получатель кредита на недвижимость должен обладать достаточной платежеспособностью, чтобы обслуживать кредит, и должен соблюдать правила ответственного кредитования. Залог по кредиту должен находиться на территории Эстонии.
„При покупке в кредит недвижимости за границей необходимо учитывать, что процентная маржа по кредиту может быть выше, чем, например, в отношении недвижимости в Эстонии. Следует также учитывать, что, например, в Эстонии жилищный кредит можно взять максимум на 85% от рыночной стоимости залога (на 95% при использовании гарантии EIS), а для недвижимости за рубежом этот показатель ниже – до 80%. Точная ставка по кредиту всегда зависит от состояния и ликвидности самого залога“, - пояснила Осипова.
