При этом отмечается, что хотя арендодатели и получат новые рычаги воздействия на недобросовестных и неплатежеспособных арендаторов, избавиться от невменяемых жильцов-паразитов, если они разбираются в законах, будет так же трудно, как сейчас.


Жилец напал на хозяина

Арендаторов-паразитов хоть и немного, но они могут превратить жизнь владельцев недвижимости в настоящий ад. Юрист Eesti Õigusbüroo Мерике Роозилехт вспоминает случай, когда мужчина сдал в аренду маленький дом молодой семье с детьми. Вскоре выяснилось, что жильцы не платят ни за аренду, ни за коммунальные расходы. Когда арендодатель решил расторгнуть договор и пришел к дому, чтобы передать документы, то его ждал очень неприятный сюрприз: арендатор распылили ему в лицо какой-то щелочной газ и закрыл дверь. В отделении экстренной медицины у пострадавшего диагностировали отравление газом, а также ожог роговицы обоих глаз.

При этом сразу вернуть себе недвижимость владелец не смог. Поскольку семья не платила и за электричество, то он решил расторгнуть договор с поставщиком электроэнергии. Это однако арендатора не остановило и он стал воровать электричество как у соседей, так и напрямую через кабеля поставщика услуги. В общей сложности специалисты ликвидировали шесть незаконных подключений. Все разрешилось благодаря вмешательству службы защиты детей, и семья была вынуждена переехать.

По словам Роозилехт, методы правовой защиты от недобросовестных арендаторов станут более эффективными, но с их помощью, к сожалению, нельзя будет разрешить ситуацию, когда арендатор отказывается покидать жилье. В некоторых случаях для решения вопроса придется пройти долгий и затратный путь судебных разбирательств.

“Запланированные изменения дисциплинируют, прежде всего, тех арендаторов, которые заинтересованы в сохранении арендных отношений и не хотят остаться должниками”, — говорит юрист.

В конце прошлого года Министерство юстиции подготовило законопроект, который

** облегчит процесс отказа от договора аренды

**позволит требовать более крупный залог, а также более высокие пени с неоплаченных сумм

**разрешит прописывать в договоре неустойку на случай, если арендатор нарушит установленные правила: например, будет мешать соседям, курить на арендованной площади или без разрешения арендодателя заведет питомца

**разрешит договариваться о том, что расходы на администрирование и содержание недвижимости несет арендатор


Залог — как средняя по стране зарплата

“Со стороны арендодателя такие изменения необходимы, хотя для многих арендаторов они невыгодны”, — отмечает Роозилехт. Взять к примеру залог, размер которого можно будет увеличить до размера средней по стране брутто-зарплаты за один месяц (что по последним данным составляет 1397 евро). Это, по словам эксперта, приведет к тому, что многим людям
станет не по карману. С другой стороны, рынок регулирует себя сам и, например, где-нибудь в Пылва просить такой залог в любом случае нецелесообразно. Сейчас по закону сумма залога может составлять максимально сумму арендой платы за три месяца, но обычно арендодатели ограничиваются суммой, равное арендной плате за один месяц.

Как правило, арендатор сразу должен выложить сумму, равную сумме трех арендных плат: залог в размере арендной платы за один месяц, предоплата в размере арендной платы за один месяц и зачастую плату за маклерские услуги в размере арендной платы за один месяц. Если сумма залога вырастет, то с большой долей вероятность арендодателям будет сложнее найти жильцов.

По словам маклера-консультанта бюро недвижимости Lahe Сирли Нурме, изменений в законе ждут уже давно, поскольку действующее законодательство защищает прежде всего интересы арендаторов. Изменения позволят заключать более гибкие договоренности. При этом хорошо бы, чтобы обе стороны внимательно ознакомились с законом во избежание договоренностей, которые могут им навредить. “Как все это будет происходить на практике, покажет время”, — говорит Нурм.


Можно будет прописать неустойку

Если сейчас прописывать неустойку строго запрещено, при новом порядке это станет возможно. Но только на случай нарушения неденежных договоренностей, а не, например, задержки оплаты.

Прописать неустойку можно будет, например, на случай, если арендатор устроит шумную вечеринку и помешает соседям, будет курить в комнате или заведет домашнее животное без согласия владельца. Сейчас ущерб, нанесенный такого рода действиями, возможно востребовать через суд, но нанесение ущерба нужно доказать, что может представлять сложность. В случае с договоренностью о неустойке необходимо доказать лишь факт нарушения договора (а не нанесенный урон). Таким образом, для востребования штрафа достаточно лишь наличия в договоре пункта, который арендатор нарушил.

Тем не менее, на размер неустойки законом будут наложены строгие ограничения, а именно: неустойка за одно нарушение не может составлять более 10% от размера арендной платы за один месяц, а в случае нескольких нарушений не должна превышать 20% от размера арендной платы за один месяц.

До этого многие арендаторы просто игнорировали правила владельцев. Так, владелица дома в Раквере Хелен решила сдать его в аренду и озвучила маклеру два четких условия: у арендаторов не должно быть маленьких детей и животных. Таким образом женщина хотела защитить свою недвижимость, которая лишь недавно была отремонтирована. “Но я получила и то, и другое, — говорит Хелен изданию Eesti Päevaleht. — Кроме этого, женщина-арендатор употребляла много алкоголя”. Когда Хелен все же удалось выгнать жильца, то ей пришлось ремонтировать дом заново. Кроме этого, арендатор просто не оплатил аренду и коммунальные платежи за несколько месяцев. “После этого я попросила знакомого юриста составить грамотный договор”, — сказала хозяйка.


Более высокие пени

Старший консультант Domus Kinnisvara Агур Таммисту говорит, что в его практике бывали случаи, когда арендаторы исправно платили по счетам, но мешали покою соседей и нарушали правила вежливости. “Для таких людей неустойка будет действенной мерой. Вероятнее всего, пункт о неустойке в договоре заставит арендатора заблаговременно подумать о том, подходит ли это конкретное жилье его привычкам”, — отмечает эксперт.

Арендатора, уклоняющегося от уплаты аренды, можно будет призвать к дисциплине при помощи увеличения предельной меры пени в три раза (будет действовать при наличии в договоре соответствующего пункта). Максимально разрешенный размер пени составит 0,066% в день, что при долге в 500 евро составляет 2 евро и 50 центов в день или 77 евро в месяц. Однако если человек не платит потому, что у него нет денег, то эта мера может оказаться бесполезной.



Расторгнуть договор будет проще. Но…

По новому закону арендодатель сможет быстрее отказаться от договора с задолжавшим ему арендатором. Если сейчас для этого необходимо, чтобы жилец не оплатил подряд три месяца аренды, то со вступлением изменений в силу будет достаточно двух месяцев. “Но в случае задолженности за два месяца арендодатель должен предоставить арендатору дополнительно 14 дней для погашения долга. Если в течение этого времени арендатор оплатит задолженность, то расторгнуть договор в одностороннем порядке будет нельзя”, — отмечает юрист бюро недвижимости Uus Maa Карлис Колк. Не предоставлять дополнительное время будет разрешено лишь в случае, если арендатор в течение этого года уже получал дополнительное время два раза и третий раз оказывается должен аренду за несколько месяцев. В таком случае можно будет расторгнуть договор незамедлительно.

“Как бы то ни было, требование о предоставлении дополнительного времени, кажется, благоволит недобросовестным арендаторам и дает им возможность для маневра”, — отмечает Колк.

Отказаться от договора можно будет и в случае, если арендатор просрочил срок оплаты залога, если этот залог равняется как минимум двум месячным арендным платам.


Расходы на ремонт — на арендатора!

Своего рода сюрпризом становится прописанная в законопроекте возможность возложить на арендатора расходы на содержание недвижимости в порядке и ее улучшение (например, расходы на обслуживание и администрирование). Пока такого рода договоренности считаются недействительными.

При этом прописать в договоре пункты о расходах на ремонт, неустойке и более высокой сумме залога можно будет только при заключении первого договора с новым арендатором. Уже имеющиеся арендные отношения таким образом изменить будет невозможно, поскольку при заключении договора у арендатора не было возможности принять во внимание эти условия. Однако право на расторжение договора в случае задержки оплаты будет действовать и в отношении уже имеющихся арендаторов.