Продажа недвижимости. Какие сделки не подлежат налогообложению, а когда придется уплатить налог?
Согласно Закону о подоходном налоге, подоходным налогом не облагается прибыль, полученная от отчуждения жилого помещения, которое до отчуждения налогоплательщик использовал в качестве своего места жительства.
Для применения налогового освобождения закон устанавливает дополнительное условие: налоговое освобождение применяется только в отношении одной сделки в течение двух лет.
При применении положений о налоговом освобождении на практике возникает ряд вопросов.
При налогообложении налоговый управляющий применяет равное налогообложение, если отчуждается место жительства, и:
- в крепостной книге в качестве одной квартирной собственности внесены как жилое помещение, так и относящиеся к жилому помещению кладовка и парковочное место, или
- в крепостной книге в качестве самостоятельной квартирной собственности внесены как жилое помещение, так и относящиеся к жилому помещению кладовка (нежилое помещение) и парковочное место (нежилое помещение).
Если зарегистрированные в качестве самостоятельных единиц квартирной собственности кладовка и парковочное место отчуждаются вместе с жилым помещением в рамках одной сделки по продаже, тогда в отношении всей сделки применяются положения о налоговом освобождении при продаже места жительства при условии соблюдения ограничения по одной сделке в течение двух лет.
Если нежилые помещения (кладовка или парковочное место) продаются отдельно (оформляется другая сделка) от жилого помещения (до или после отчуждения жилого помещения), или если кладовка или парковочное место не используются как часть жилого помещения, а используются в коммерческих целях (например, сдается в наем или используется в предпринимательстве), тогда такая продажа облагается налогом.
Если отчуждается часть идеальной доли, относящейся к реальной части (например, с целью увеличения реальной части квартирной собственности или с целью создания новой квартирной собственности), тогда передача за оплату облагается налогом, т. к. идеальная доля земельного участка, части строения или оборудования отдельно не рассматривается как жилая площадь налогоплательщика.
Названные части квартирной собственности не входят в состав реальной части квартирной собственности (в состав жилого помещения налогоплательщика), а являются идеальными долями от долевой собственности квартирного дома, соединенные с реальной частью.
Гостевая квартира — это гостиничное предприятие, в котором гостиничной единицей является квартира, сдаваемая в аренду в полном объеме, гласит Закона о туризме. Гостевая квартира используется в коммерческих целях, в связи с этим не распространяется на гостевую квартиру налоговое освобождение.
Обязательственно-правовой закон различает жилое помещение и коммерческое помещение, и, по существу, исключает возможность использования жилых помещений в качестве коммерческих помещений и наоборот. В значении Обязательственно-правового закона жилое помещение — это жилой дом или квартира, используемые для постоянного проживания. Коммерческое помещение — это помещение, используемое при осуществлении хозяйственной или профессиональной деятельности.
В своем решении Государственный суд согласился, что разумно предположить, что здание будет использоваться для целей, указанных в детальной планировке или в разрешении на строительство. Однако, следует учитывать, что классификация назначения использования зданий на жилые помещения и нежилые помещения в рамках строительного законодательства не происходит на точно такой же основе, как классификация на жилые помещения и коммерческие помещения в законе. Таким образом, нормы строительного права не запрещают использование жилого дома или в нем находящейся квартиры для временного проживания. Также квартира, находящаяся в жилом доме, может быть использована, например, для оказания услуги размещения, т. е. в рамках экономическо-хозяйственной деятельности.
В отличие от обычной квартиры, предназначенной для использования в качестве места жительства, цель использования гостевой квартиры — коммерческая. Если налогоплательщик действительно использовал гостевую квартиру до отчуждения в качестве своего места жительства, и это подтверждено, тогда в исключительных случаях может быть обосновано применение налогового освобождения как и при продаже обычной квартиры, используемой для проживания.
В данном случае облагается налогом прибыль, полученная от отчуждения имущества (разница между ценой продажи и стоимостью приобретения). Из прибыли от продажи недвижимости могут быть вычтены расходы, непосредственно связанные с продажей (услуги нотариуса, маклера, государственные пошлины, расходы в связи с оценкой недвижимости и т. п.).
В качестве стоимости приобретения учитываются фактически уплаченные суммы при приобретении недвижимости, ее пополнении и улучшении. В качестве стоимости приобретения не учитываются расходы, понесенные другим лицом, или расходы, понесенные за другое лицо. Приобретение недвижимости подтверждает запись крепостной книге. У недвижимости, полученной в качестве подарка, нет стоимости приобретения.
