По плану поправки должны вступить в силу в 2021 году. Присяжный адвокат Таво Тийтс пишет в Eesti Päevaleht:

Основной целью поправок с одной стороны является придать арендным отношениям большую гибкость, наделив стороны большей свободой при заключении соглашений.

Более широкая цель заключается в том, чтобы сделать инвестирование в рынок аренды более привлекательным для арендодателей. Через это будут расширены и возможности арендаторов в поисках наиболее подходящего жилья.

С другой стороны, большинство запланированных изменений служат интересам арендодателей, а арендаторы получат больше обязательств, чем раньше.

В связи с этим возникает справедливый вопрос: обеспечивают ли поправки защиту интересов арендатора как более слабой стороны и если да, то насколько хорошо? Предлагаем рассмотреть проблему на двух конкретных примерах.

Расходы должен нести арендатор

Действующий Обязательственно-правовой закон не позволяет владельцу договариваться с арендатором о том, что последний покрывает расходы на ремонт здания, платежи в ремонтный фонд или кредиты, взятые жилищным товариществом. Такие договоренности с точки зрения действующего закона являются ничтожными.

По моему мнению, принятая поправка склоняет соотношение обязательств в ущерб арендатору.

Как правило, при заключении договора аренды арендодатель находится в более выгодной позиции. Вполне вероятно, что договоренности, по которым расходы на содержание и реновацию здания полностью возлагаются на арендатора, станут в будущем обыденными.

В целях защиты арендатора законопроектом предусмотрено, что расходы на содержание и реновацию он должен нести лишь в разумных, пропорциональных и прогнозируемых размерах.

Однако на практике такие критерии приводят к неразберихе и спорам, по крайней мере сначала. Мнения арендатора и арендодателя относительно разумного, пропорционального и прогнозируемого размера могут быть диаметрально противоположными.

Штрафы еще больше усложнят жизнь арендаторов

Кроме того, поправка дает владельцу возможность договориться с арендатором об обязательстве по неустойке, предельные нормы которой установлены. На случай, если арендатор нарушит какое-либо из неденежных обязательств, например обязательство по бережному и целевому использованию арендованной площади или обязательство по учитыванию интересов жителей дома и соседей. В соответствии с действующим законодательством такой договор является недействительным.

За введение необходимости неустойки говорит тот факт, что арендодателю на практике часто бывает очень сложно определить и доказать реальный ущерб, нанесенный в результате нарушения нематериального обязательства. Наличие договоренности о штрафных санкциях упрощает процесс возмещения ущерба, поскольку необходимо доказать лишь факт нарушения договора. Например, факт нарушения запрета на курение на арендуемой площади или запрета на содержание домашних животных, но не сам размер реального ущерба. Тем не менее, в целях защиты прав арендатора законопроект не допускает установления неустойки за нарушение арендатором финансовых обязательств. Термин “финансовое обязательство” означает, например, арендную плату, побочные расходы и залог, оплату которых арендатор может теоретически просрочить.

Также в целях защиты арендатора устанавливаются предельные нормы штрафных санкций. Согласно поправке к закону, сумма штрафа за одно нарушение не может превышать 10% от ежемесячной арендной платы и других расходов, которые несет арендатор.

Несмотря на ограничения в отношении договоренностей о штрафах, на практике не исключены злоупотребления со стороны арендодателей.

В свете вышеизложенного возникает вопрос: возможно ли в реальности достижение поставленной цели, которая заключается в обеспечении разумного баланса между правами арендатора и экономическими интересами арендодателя? Покажет лишь время и практика.