Изменения в законе: три важные поправки, которые касаются арендаторов и арендодателей

Недавно вступили в силу поправки к Обязательственно-правовому закону, которые расширили права арендодателей и квартиросъемщиков. И несколько развязали собственникам недвижимости руки. Например, можно теперь штрафовать арендатора за те или иные нарушения, а по окончании договора потребовать привести недвижимость в тот вид, который изначально был на момент передачи ключей. Арендатор также должен теперь платить взносы в ремонтный фонд, но тут могут быть нюансы. Что же нужно знать арендаторам и арендодателям, выясняла ”МК-Эстония”.

Новые поправки, по мнению законодателей, должны существенно облегчить жизнь арендодателей и немного — арендаторов.

Однако, как говорит юрист Progressor Õigusbüroo Данил Липатов, на самом деле эти поправки просто поставили точку в обсуждении спорных моментов, которые до этого очень волновали стороны. Они не являются революционными.

Кто за что платит?

Одно из самых волнующих людей изменений — данная теперь арендодателям возможность взимать неустойку. Выражаясь простым языком — штрафовать.

”Раньше это было запрещено, — говорит Данил Липатов. — Но теперь собственник квартиры может штрафовать арендатора за нарушение договора”.

Важно: в договоре найма жилого помещения должно быть четко прописано, что нельзя делать в этом помещении, и указано, что за это может быть штраф. Нужно указывать также сумму штрафа.

”Закон предусматривает и предельные нормы штрафа, — подчеркивает юрист. — Штраф за одно нарушение не может быть больше 10% от арендной платы в месяц и сопутствующих расходов. А если арендатор нарушил несколько пунктов договора сразу, например, курил в квартире и еще завел домашнее животное, хотя это договором запрещено, то совокупный штраф не может составлять более 20% от арендной платы и сопутствующих расходов”.

То есть, если вы снимаете однокомнатную квартиру и платите за аренду вместе с коммуналкой хозяину 300 евро в месяц, то штраф за одно нарушение, например курение в квартире, не может быть более 30 евро в месяц. А за два и более — например, если вы курите, устраиваете пьянки-гулянки и мешаете соседям — не больше 60 евро в месяц.

”Если же речь идет о нарушении денежных обязательств, то законом предусмотрена возможность взимать за это пени, — добавляет юрист. — Размер пени должен быть тоже прописан договором, и, как правило, это 8% годовых. Но максимально разрешенные законом пени могут достигать и 24%”.

Также арендатор обязан по завершении договора вернуть арендованный объект недвижимости в таком же состоянии, как он и был до этого. То есть если дети изрисовали обои, а муж разлил кофе на белое ковровое покрытие, то перед тем, как съезжать, надо привести все в порядок.

”Это касается в основном все же мелких работ, — подчеркивает юрист. — То есть переклеить обои или заказать чистку ковров. Капитальный ремонт арендодатель с вас требовать не может. Только косметический, не требующий существенных вложений. Причем к вещам внутри помещения это не относится, то есть если кот подрал диван и в какой-то момент сломался холодильник, то с вас, по закону, не могут требовать купить новый диван и холодильник”.

Он добавляет, что в этом плане обязанности арендатора и арендодателя теперь примерно равны.

”Ведь арендодатель должен сдавать пригодное к использованию помещение, — поясняет Данил Липатов. — То есть там должны быть вода, тепло, электричество, канализация. Там должна быть возможность жить. И если потекут вдруг батареи, то ремонтировать будет арендодатель за свой счет. Если, конечно, они потекли не потому, что арендатор их пробил. Поэтому логично, что и у арендатора теперь есть обязанность ликвидировать следы износа, возникшего в ходе использования жилого помещения”.

Ремонтный фонд теперь, по словам Данила Липатова, тоже полностью возложен на арендатора.

”Но нужно понимать, что сами по себе поправки к закону ничего еще в жизни арендодателя и арендатора не меняют, сторонам нужно делать приложение к договору, где прописывать эти изменения по соглашению сторон. Или вообще переделывать договор о найме жилого помещения. Потому что автоматически для действующих договоров ничего не меняется”.

Арендодатели недовольны

Однако у тех, кто сдает недвижимость в аренду, поправки особой радости не вызывают. Они ждали большего.

”Я понимаю, что закон защищает арендатора, чтобы с них владельцы жилья не драли три шкуры, — говорит Анатолий, — но все же. Я вот сдал квартиру девочке-студентке. В договоре написано, что курить нельзя. Она заверила, что не курит. Пару месяцев все было в порядке, потом она познакомилась с каким-то мужиком, на вид — зэком, ей-богу! Привела его в квартиру, он там курит. Раз сказал, другой. Все прокурено, все воняет. И теперь, по закону, максимум, что я могу с нее потребовать, это 10% от аренды и коммуналки? То есть 35 евро? Да там обои надо переклеивать и потолок перекрашивать, потому что все пожелтело!”

”Я считаю, что законы у нас по отношению к арендаторам очень мягкие, — говорит Юлия. — И государство должно, в первую очередь, защищать арендодателей, которые им исправно платят налоги. А то арендаторы у нас практически безнаказанны. Я вот недавно сдала квартиру молодой паре. Вроде приличные люди, она работает на почте, он занимается бизнесом. Так как мы недавно переехали в другую квартиру, и это у нас были первые арендаторы, то муж заменил столешницу на кухне на новую. Обои переклеили, потолки покрасили, чтобы все чистенько, красивенько. Эта пара пожила три месяца и съехала, не предупредив заранее. Ключи кинули в почтовый ящик, за последний месяц не заплатили, хорошо — был залог. Но когда я увидела квартиру, я чуть не плакала. Ванна облита каким-то клеем, в двери дыра, столешница изрезана ножом, на обоях и потолке пятна. Залога не хватит, чтобы это все привести в порядок”.

”Нужно все-таки принимать нормальные поправки к закону, а не какие-то пустяки, — говорит Виктор. — Основная проблема арендодателей в том, что если арендатор не платит и не съезжает, ты фактически ничего не можешь сделать. Особенно если у них есть ребенок. Только судиться. А это долго, дорого и, как показывает опыт, ничего не дает. Мы вот сдали квартиру паре, вроде нормальные были. Через пару месяцев перестали платить, и не съезжают! Кое-как мы их выгнали, оказалось, есть и еще пострадавшие от них арендодатели, мы скооперировались, подали в суд. Выиграли. И что? У этих арендаторов счета и так уже, как оказалось, были арестованы судебными исполнителями, и ничего мы не получили до сих пор. Только деньги на суд и на юристов потратили. Вот чем надо заниматься политикам, а не этой ерундой”.