То, нужен ли в данном конкретном случае проект, зависит от запланированных работ. В целом, ситуация такова, что если человек хочет построить себе дом, ему необходимо разрешение на строительство (ehitusluba). Разрешение на строительство — это разрешение на начало строительства, которое местное самоуправление выдает собственнику недвижимой вещи или лицу, в пользу которого установлено вещное право, позволяющее иметь строение на чужой земле. Разрешение на строительство выдается на основании проекта, который для малонаселенной местности составлен в соответствии с условиями проектирования, а для территории, для которой обязательна детальная планировка (в т.ч. в густонаселенной местности), — в соответствии с действующей детальной планировкой.

Необходимость получения разрешения на строительство зависит от того, что именно строится или какие действия производятся со строением (строится, расширяется, сносится и т. д.), а также от размеров строения. Если речь идет о возведении жилого дома или обслуживающей его постройки площадью застройки в 0-60 м2 и высотой более 5 м, то уже необходимо разрешение на строительство. Разрешение на строительство не требуется для строений с площадью застройки от 0 до 20 м2 и высотой до 5 м. Более подробную информацию можно найти в приложении 1 к Строительному кодексу.

Согласно Строительному кодексу, разрешение на строительство — это согласие единицы местного самоуправления на:

  • возведение на земельной единице, указанной в разрешении на строительство, строения и постройки, необходимой для обслуживания строения;
  • расширение указанного в разрешении на строительство строения или его части;
  • реконструкция указанного в разрешении на строительство здания или его части;
  • снос указанного в разрешении на строительство строения или его части. Таким образом, если вы хотите снести строение, вам тоже понадобится разрешение на строительство.

Разрешение на строительство также дает право изменять техническую систему строения. И если речь идет о разрешении на строительство с целью расширения строения, то оно дает право и на реконструкцию этого строения.

После того, как строительство дома завершено, следующий шаг — ходатайство о получении разрешения на эксплуатацию (kasutusluba). Это — юридическое обязательство владельца строения. У всех строений, получивших разрешение на строительство после 30.06.1995 г., с момента окончания строительных работ и до ввода в эксплуатацию необходимо получить разрешение на эксплуатацию или извещение о вводе в эксплуатацию (kasutusteatis). Кроме того, нужно иметь строительную документацию.

Разрешение на эксплуатацию выдается, если строение было возведено согласно разрешению на строительство и строение можно использовать в соответствии с требованиями и целевым назначением. О разрешении на эксплуатацию ходатайствуется в Строительном регистре.

Разрешение на эксплуатацию необходимо, если для осуществления строительства было подано ходатайство о разрешении на строительство. Разрешение на эксплуатацию показывает, что возведенное строение теперь может использоваться по целевому назначению, то есть строение готово, строительные работы завершены и строительство было осуществлено в соответствии с проектами и законодательством. Извещение о вводе в эксплуатацию требуется, если для осуществления строительства ходатайствовалось об извещении о строительстве (ehitisteatis). Извещение о вводе в эксплуатацию, как и разрешение на эксплуатацию, показывает, что строительные работы завершены и здание или сооружение можно использовать по прямому назначению.

В случае перестройки жилого дома если изменяются или заменяются несущие конструкции или конструкции, придающие зданию жесткость, меняется внешний вид здания, устанавливаются, меняются или разрушаются технические системы (в т.ч. воздушные тепловые насосы, камины и т. д.), то необходимо составить проект и представить его вместе с извещением о строительстве местному самоуправлению.

Если камин и/или воздушный тепловой насос установлены в качестве дополнительных источников тепла вдобавок к основному отопительному элементу, то необходимы документы, подтверждающие, что источник отопления безопасен и пригоден для использования. Это проект, согласие товарищества и занесение в строительный регистр в качестве вида отопления. Если документы утеряны, то в процессе производства по извещению о вводе в эксплуатацию специалист по отопительным системам, имеющий лицензию, осматривает источник отопления и дает свою оценку относительно безопасности.

Для установке воздушного теплового насоса также требуется согласие товарищества, то есть всех совладельцев. Кроме этого, необходимо наличие проекта и согласие местного самоуправления, которое делает соответствующую запись в регистре.

Всегда ли можно сносить не несущие перегородки?

Все части строения, как внешние и внутренние стены и оборудование общего пользования (например, система центрального отопления), которые необходимы для функционирования или обеспечения безопасности строения, являются совместной собственностью владельцев квартир, независимо от того, расположены они на территории реальной части квартирной собственности или нет. Таким образом, для изменения стен в пределах реальной части квартирной собственности необходимо согласие всех совладельцев, если речь идет о существенном изменении вещи.

При проведении любых строительных работы необходимо оценить, идет речь о существенном изменении или нет.

Без оценки фактов на этот вопрос нет однозначного ответа. Согласно Строительному кодексу, снос или строительство не несущей стены не относится к строительным работам, требующим разрешения в понимании Строительного кодекса, но все же необходимо, чтобы совладельцы (товарищество) были проинформированы о проведении запланированных работ. Чем старше дом, тем больше он проседает. В таких случаях, например, если на нижнем этаже сносится стена, этажом выше на этом же месте может стоять большая секция советских времен с хрусталем, сервизами и книгами. Такая переделка может нанести серьезный урон всему дому.

Также часто люди на месте кухни или спальни строят ванную комнату с окном. В таких случаях также необходимо обсудить с проектировщиком или другим компетентным лицом, как сделать так, чтобы внесенные изменения не нарушили права или интересы других совладельцев. Ведь под запланированной ванной комнатой, например, может располагаться спальня.

Для увеличения жилой площади квартиры за счет лоджии также необходимо решение общего собрания, проект и разрешение самоуправления, которое делает запись в строительном регистре. Чтобы изменить запись в крепостной книге необходимо обратиться к нотариусу, а для этого в свою очередь требуется присутствие на собрании всех жителей многоквартирного дома. Зачастую собрать всех не представляется возможным, поэтому записи в строительном регистре и крепостной книге разнятся.

Чтобы внести в план изменения, которые изменят находящуюся в совместной собственности часть, местное самоуправление требует согласия совладельцев (может различаться в зависимости от региона). Решение общего собрания может быть заменено согласием совладельцев по отдельности. В небольших домах это согласие ближайшего соседа, чьи интересы могут быть нарушены или затронуты изменениями.

Согласно действующему законодательству, все строительные работы должны выполняться компетентным лицом, либо производиться под его руководством и контролем. Ответственность также несет это лицо.

Лицо является компетентным, если оно обладает квалификацией, соответствующей специфике работ. Лицу запрещено давать вводящую в заблуждение информацию о своей компетенции и производить работы, для осуществления которых у него отсутствует квалификация. (§ 23 Строительного кодекса).

Поэтому ко всем строительным работам должно быть привлечено компетентное лицо, к которому можно обратиться в случае возникновения проблем в будущем. Прежде чем звать соседа, задумайтесь, останется ли он таким же компетентным и ответственным после того, как вскроются недостатки работы.

Если покупатель хочет приобрести недвижимость, которая ранее была подвержена изменениям в планировке и отопительной системе, он может оказаться в ситуации, когда ему самому придется добывать недостающие разрешения и согласовать действия. Этот процесс может затянуться, при этом положительный результат вовсе не гарантирован.

Если вас интересует такая недвижимость, то рекомендуется проверить в строительном регистре узаконены ли работы и внесены ли в регистр соответствующие записи.

В свете многочисленных изменений в планировках и отопительных системах некоторые крупные банки изменили политику кредитования. Например, бывали случаи, когда банк отказывался принимать в качестве залога квартирную собственность, где выполненные строительные работы не были узаконены. Причем, это касалось даже тех случаев, когда работы были произведены много лет назад.

Использованные источники: Строительный кодекс, Архив Building Square, блог Domus Real Estate