Женщина средних лет по имени Виктория, у которой есть 1-комнатная квартира и немного накоплений, сейчас в раздумьях:

“Я хотела бы купить квартиру побольше, потому что слышала, что цены на недвижимость в ближайшее время будут только расти, — рассказывает она. — У меня есть накопления, и на первый взнос мне хватает. Но возникает вопрос, как лучше финансировать остальные 70% от стоимости недвижимости? Вариант первый: продать эту 1-комнатную квартиру, и тогда я смогу купить недвижимость побольше вообще без каких-либо кредитов. Вариант второй: взять кредит, купить квартиру побольше, а 1-комнатную сдавать. Что с экономической точки зрения лучше?”

Нужно учитывать риски


Чтобы помочь Виктории принять решение, мы узнали мнение экономистов из разных кредитных учреждений по данному вопросу.

Например, руководитель сферы жилищных кредитов Swedbank Анне Пяргма считает, что хороши все варианты. Но, как и в любых ситуациях, где требуется принятие решений по активам или финансам, здесь необходимо тщательно учитывать риски.

“Если говорить о кредите на покупку новой квартиры, то при наличии самофинансирования и достаточной платёжеспособности ходатайствовать о кредите на покупку жилья — разумный шаг, — отмечает она. — Вопрос в том, хочет ли человек нести ежемесячные дополнительные обязательства, которые неизбежно добавятся к его бюджету. Второй вариант, когда кредит выплачивают за счет дохода от сдачи квартиры в аренду, — довольно рискованный, поскольку на рынке аренды и с арендуемым имуществом возможны различные сюрпризы. Необходимо быть готовым к падению цен на аренду, долгому отсутствию нового арендатора или, напри-мер, к тому, что арендатор оставит недвижимость в таком виде, что без серьёзного ремонта невозможно будет найти нового жильца, что, в свою очередь, потребует инвестиций”.

Однако, подчеркивает она, если есть возможность выплачивать кредит из фиксированного ежемесячного дохода, например — из заработной платы, то, конечно, стоит поговорить с кредитным менеджером и обдумать решение.

“Процентные ставки по жилищным кредитам — самые выгодные из всех, — подчеркивает Пяргма. — Если человеку требуется жильё, то покупка — разумное решение. Уровень цен на рынке недвижимости может со временем колебаться, но если был сделан приличный первоначальный взнос и неожиданно возникла необходимость продать недвижимость, то было бы хорошо, если бы продажа позволила, как минимум, вернуть кредит”.

Купить, чтобы сдать


При этом многие покупают недвижимость в кредит, чтобы ее сдавать в аренду. Свое жилье уже есть, и заем берут, чтобы выйти на рынок аренды, и чтобы через 15–20 лет была уже вторая, свободная от кредитов квартира.

Эвелин Коплимяэ, руководитель по продажам отдела частных клиентов банка SEB, при этом отмечает: при покупке недвижимости в кредит недостаточно только самофинансирования в нужном размере (если вы покупаете недвижимость для себя, это ваш единственный дом — то минимум 15%) или дополнительного залога. Нужно также убедить банк, что вы — платежеспособный клиент, в том числе — в долгосрочной перспективе.

“SEB при выдаче займов исходит из принципов добросовестного кредитования, и мы всегда внимательно анализируем доходы и обязательства человека, который ходатайствует о кредите, а также его семьи, — подчеркивает она. — Важно, чтобы у клиента был стабильный доход, наличие которого ему легко доказать, и не было бы слишком больших обязательств. Обычно считается приемлемым, если все платежи по кредитам не превышают 30–40% от дохода. Ведь нужно, чтобы после уплаты взносов по кредиту у клиента бы оставалось достаточно денег, чтобы заплатить по счетам за коммунальные расходы, купить еду, одежду, необходимо учитывать также траты на транспорт”.

Смотрят в банке также на количество иждивенцев у каждого ходатайствующего. Не обходят вниманием и желаемый объект недвижимости и его состояние, а также кредитную историю и потребительские привычки клиента.

“Для банка очень важна цель, на реализацию которой берут кредит, — подчеркивает Коплимяэ. — Конечно, можно взять заем и купить квартиру для сдачи в аренду, но надо учитывать, что в таком случае ставка по кредиту будет выше обычной, да и самофинансирование потребуется в большем размере — обычно начиная от 40%. Ведь для банка недвижимость для сдачи в аренду у частных лиц влечет за собой больший риск. Поэтому, согласно условиям договора о кредите, мы требуем: если вы купили недвижимость в кредит или недвижимость выступает в качестве залога по кредиту, о том, что вы ее сдаете в аренду, нужно всегда уведомлять банк”.

Она отмечает: в условиях нынешних низких ставок по кредиту покупка недвижимости, в том числе — и для сдачи в аренду, выглядит выгодной, потому что обычно арендная плата с лих-вой покрывает и взносы по кредиту, и другие расходы, связанные с квартирой, и приносит владельцу еще и дополнительный доход.

“Также в перспективе ценность недвижимости и цены на нее будут расти, — добавляет Коплимяэ. — В то же время нужно понимать, что у таких ситуаций, когда берут кредит, чтобы купить недвижимость и сдать ее в аренду, есть свои риски. Например, цены на аренду могут резко упасть, или вам может попасться недобросовестный квартиросъемщик, или квартиру вдруг надо будет срочно ремонтировать и приводить в порядок. Поэтому еще до покупки не-движимости и кредита мы советуем все тщательно продумать. Не стоит забывать, и что ставки по кредиту могут вдруг резко вырасти, и в какой-то момент платежи по кредиту могут ока-заться такими же или даже больше, чем доход от сдачи недвижимости в аренду. Нужно зара-нее прикинуть, сможете ли вы в такой ситуации сами нести неизбежные расходы, связанные с квартирой для сдачи в аренду, и из каких денег вы будете их покрывать?”

Две — лучше, чем одна


Представитель банка Luminor Танель Ребане говорит: в подобных ситуациях нужно продумать все на несколько лет вперед.

“Во-первых, нужно рассчитать, каким будет платеж по кредиту. Во-вторых, какой будет плата за аренду, — перечисляет он. — Потом можно прикинуть, будет ли арендная плата покрывать платеж по кредиту или самому придется тоже вкладываться. Также нужно продумать, какие изменения могут быть на рынке аренды в долгосрочной перспективе”.

Ребане добавляет: в принципе, если доход от аренды будет полностью покрывать платеж по кредиту, то Виктория и другие, кто действует так же, выйдут, по сути, в ноль.

“Вдобавок, у них будет не одна, а две квартиры, — подчеркивает он. — В будущем при необходимости 1-комнатную можно будет продать, и, судя по нынешним ценам на недвижимость, стоить она, очевидно, будет больше, чем сейчас”.

Однако, добавляет Ребане, не стоит исключать, что цены на недвижимость в какой-то момент могут начать падать. Также нужно учитывать, что квартира, которую планировали сдавать в аренду, может какое-то время стоять пустой и вообще не приносить доход. Также арендаторы могут часто меняться. В итоге человек может столкнуться с ситуацией, что данная недвижимость приносит только расходы: коммунальные платежи и прочее тогда нужно будет оплачивать из своего кармана.

Смотрите на общую затратность


Представитель банка Coop Карин Осипова советует: в этой ситуации Виктории и другим, кто раздумывает, брать или не брать кредит на покупку жилья, лучше всего обратиться к консультанту в банке, который сможет дать рекомендации исходя из конкретно вашей ситуации.

“Если говорить в общем, то каждая сделка — покупка, продажа, сдача в аренду — должна начинаться с профессиональной оценки недвижимости и заказа экспертного мнения, — отмечает она. — При продаже и покупке они помогут оценить реальную стоимость недвижимости, и экспертную оценку можно заказать также при сдаче квартиры в аренду”.

Осипова подчеркивает: если вы планируете квартиру сдавать, а она связана действующим кредитным договором, то нужно его тщательно прочитать, чтобы убедиться — не препятствует ли договор сдаче в аренду.

“Например, если вы при покупке квартиры использовали поручительство KredEx, что сейчас очень популярно, то там четко: получателем кредита должен быть тот человек, который эту квартиру и будет использовать, — говорит она. — Что исключает сдачу недвижимости в аренду”.

Если же препятствий в договоре касательно сдачи недвижимости в аренду нет, то следующий шаг — продумать, будете ли вы ее сдавать на долгосрочный период или на небольшой срок.

“Если вы хотите сдавать на короткий срок, то обычно можно ставить более высокую цену, но вам придется больше и чаще этой квартирой заниматься и искать арендаторов, — описывает плюсы и минусы того или иного варианта специалист. — Если же вы хотите найти съемщика на долгий период, то стоимость аренды должна быть ниже. И нужно учитывать, что могут возникать перебои с поступлением платежей за аренду — по разным причинам. Например, арендатор вдруг не заплатил или вы не можете найти в квартиру нового жильца, а платить по кредиту все равно нужно. На всякий случай нужно также продумать: если возникнет необходимость срочно продать эту квартиру, как быстро вы сможете это сделать?”

Она отмечает: не стоит также забывать о налогах. И обязательно нужно узнать, как лучше и выгоднее будет вам сдавать недвижимость — как частному лицу или же создав предприятие, которое будет заниматься недвижимостью в аренду.

“При покупке жилья нужно перед сделкой обязательно изучить, в каком состоянии эта не-движимость, а также ознакомиться с ее документацией, — подчеркивает Карин Осипова. — Например, соответствуют ли ее данные в регистре строений действительности? Если нужно брать кредит на покупку жилья, то я советую запросить предложения в нескольких разных банках. Многие сравнивают проценты, но я бы посоветовала смотреть на общую расходность кредита или на то, насколько дорого (вместе со всеми сопутствующими расходами и платами) вам тот или иной кредит на самом деле в итоге обойдется”.