Два контракта вместо одного

В то время как человек, покупающий квартиру в существующем здании, может въехать в неё, когда пожелает, в новостройке квартира продаётся, так сказать, на бумаге. Поэтому необходимо принять во внимание различия, которые влечёт за собой этот процесс.

По словам Танеля Ребане, одно из различий заключается в том, когда именно кредит выдаётся клиенту. “Если в случае с существующей квартирой погашение кредита начинается сразу после подписания договора в нотариальной конторе, то в случае с новостройкой нотариальную контору нужно посетить дважды: сначала подписывается обязательственно-правовой договор, на основании которого квартира бронируется, а когда квартира будет готова, в нотариальной конторе подписывается вещно-правовой договор”, — говорит Ребане. Погашение кредита обычно начинается после того, как будет подписан вещно-правовой договор.

При покупке недвижимости в новостройке также встаёт вопрос о самофинансировании: на каком этапе необходим взнос покупателя? По словам Ребане, самофинансирование, т. е. начальный взнос по кредиту, необходим для заключения обязательственно-правового договора — эта сумма передается девелоперу после подписания договора.

Если условия меняются

Как уже упоминалось, за заключением обязательственно-правового договора не следует выдача кредита, тем более что зачастую на завершение нового проекта может уйти более года. “Иногда между подписанием обязательственно-правового договора и датой заселения может пройти 18 месяцев и более”, — говорит Ребане.

Итак, пройти может довольно много времени, в течение которого может произойти немало событий. Что произойдёт, например, если человек решит сменить работу между двумя договорами? Ребане говорит, что важно отметить, что условия должны быть одинаковыми при подписании договора и при выдаче кредита.

“Банк выдаёт кредит человеку, который имеет устойчивый и стабильный доход. Это означает, что если человек меняет работу, его доход должен оставаться таким же, каким он был на момент оценки его кредитоспособности”, — подчеркнул руководитель отдела розничных банковских услуг Luminor. “Если Вы планируете сменить работу, Вам обязательно нужно сообщить об этом в банк”.

Потенциальный риск

По словам Танеля Ребане, на рынке недвижимости также имели место случаи аннулирования обязательственно-правового договора, когда застройщик вдруг решает изменить цену на квартиру. “Поскольку покупатель может не согласиться на это, застройщик может расторгнуть договор, затем вернуть сумму бронирования, выплатить неустойку по договору и затем продать квартиру новому покупателю, который готов заплатить за квартиру текущую рыночную цену”, — сказал руководитель отдела розничных банковских услуг компании Luminor. “Однако это единичные случаи, и скорее исключение, чем правило”, — добавил он.