Быстрый рост цен ухудшил доступность квартир
После спокойного лета активность на столичном рынке квартир снова возросла. Инвестициям в жильё способствовали хорошее финансовое положение домохозяйств и возросшее чувство уверенности относительно покупки или строительства жилья в ближайшей перспективе. Кроме того, часть пенсионных выплат, полученных в сентябре, была использована для покупки недвижимости. Количество сделок в октябре и ноябре превысило максимумы этой весны. Последний раз мы наблюдали такое большое количество сделок весной 2007 года, пишет экономист Swedbank Марианна Рыбинская.
Согласно расчётам Swedbank, доступность квартир в столице в третьем квартале ухудшилась по сравнению как с предыдущим кварталом, так и с прошлым годом. В третьем квартале цены на квартиры в Таллинне выросли до 13,5% в годовом исчислении, что является самым быстрым темпом роста за последние семь лет. Рост чистой заработной платы в столице был более чем в два раза медленнее, составив в третьем квартале 6%. В то же время, доступность жилья поддерживалась более низкими процентными ставками по жилищным кредитам, чем годом ранее.
Предложение квартир не успевает за высоким спросом
Количество разрешений на строительство, выданных на столичном рынке жилья в первые три квартала этого года, было на 4% выше, чем годом ранее, и на 10% выше, чем в 2019 году. Однако этого оказалось недостаточно для удовлетворения высокого спроса. Количество квартир в продаже в столичных новостройках и окрестностях Таллинна, в третьем квартале продолжало снижаться. Есть надежда, что появление новых проектов в следующем году хотя бы частично смягчит дефицит на рынке жилья.
Статистика сделок в настоящее время показывает вдвое меньшую долю новостроек, чем обычно: в третьем квартале только 15% сделок касались новых квартир. До пандемии соответствующий средний показатель составлял 30%. Дефицит предложения и рост стоимости строительных материалов ускорили рост цен на новые квартиры. Однако большинство сделок по продаже новых квартир основано на предварительных договорах, поэтому такие сделки включаются в статистику после завершения строительства зданий. Таким образом, более высокий рост цен на новые проекты постепенно будет отражаться в статистике позже. Рост квартирных цен на вторичном рынке в третьем квартале составил немногим более 18%, ускорившись до 19% в октябре и 23% в ноябре.
Доступность квартир продолжает снижаться
Высокий экономический рост, а вместе с ним и рост спроса, увеличил потребность предприятий в найме новых сотрудников. Около 40% работодателей считают дефицит рабочей силы главным препятствием для ведения бизнеса. Это, в свою очередь, сохранит высокие темпы роста заработной платы в следующем году. В настоящее время мы ожидаем, что инфляция будет опережать рост заработной платы, что приведёт к снижению реальной чистой заработной платы в ближайшей перспективе. Согласно прогнозу Swedbank на следующий год в целом, рост заработной платы будет опережать рост цен, но реальная покупательная способность будет расти медленнее, чем до пандемии.
Пандемия способствовала росту сбережений домохозяйств, поскольку в сентябре были получены дополнительные выплаты из второй пенсионной ступени. Пенсионные выплаты из второй ступени в январе, мае и сентябре следующего года составят, по оценкам, 25–30% от выплат этого года. Это поможет ускорить накопление на самофинансирование, но, с другой стороны, может позволить приобрести более дорогую недвижимость, чем позволили бы первоначальные накопления. Чувство уверенности домохозяйств, касающееся покупки или строительства жилья в ближайшем будущем, выросло до самого высокого уровня за последние 18 лет. Однако в последние месяцы оценка домохозяйствами своего будущего финансового положения ухудшилась, что было вызвано ускорением инфляции и падением реальной покупательной способности.
По нашим оценкам, рост цен на жилье, скорее всего, будет опережать рост чистой заработной платы в конце года и в следующем году, поэтому доступность жилья продолжит ухудшаться. Однако низкие процентные ставки сдерживают ухудшение доступности жилья.
Доступность квартир улучшилась как в Риге, так и в Вильнюсе
В третьем квартале в Риге значительно повысилась доступность квартир. Этому способствовали более благоприятные процентные ставки по жилищным кредитам, а также более быстрый рост чистой заработной платы, чем рост цен на квартиры. Чистая заработная плата рижан выросла чуть более чем на 10%, а цены на квартиры — на 8%. В Вильнюсе доступность жилья повысилась благодаря более благоприятным процентным ставкам, при этом рост цен на квартиры ускорился до 12%, опередив рост чистой заработной платы, составивший в третьем квартале почти 10%.
*При расчёте индекса доступности жилья в странах Балтии, Swedbank берёт за основу домохозяйство с доходом в 1,5 средней нетто-зарплаты, наметившее покупку квартиры площадью 55 м². Под доступностью подразумевается ситуация, когда возвратные платежи по взятому на 30 лет жилищному кредиту с 15%-ным самофинансированием составляют 30% нетто-зарплаты семьи.
