Цены на недвижимость растут. Вырастет ли процентная ставка по жилищному кредиту?

Последние несколько лет в Эстонии только и говорят о слишком высоких ценах на недвижимость, об очередном “пузыре”, который вот-вот лопнет и обрушит этот рынок. Но те, кто с такими мыслями откладывал покупку жилья, пожалели уже много раз, потому что цены продолжают расти и обвала пока не видно. Кроме того, вырасти может и процентная ставка по жилищному кредиту, и тогда платить больше придется даже тем, кто взял его давно. Что происходит с местным рынком недвижимости и что ждет его дальше — “МК-Эстония” узнала у специалистов отрасли.

Согласно данным Департамента статистики, в третьем квартале 2021 года индекс цен на жилье повысился по сравнению с тем же периодом предыдущего года на 17,3%, а по сравнению со вторым кварталом — на 3,4%. Цены на дома в годовом сравнении в целом по Эстонии выросли в третьем квартале на 19,5%, а на квартиры — на 16,6%.

“Изменение индекса цен на жилье было самым большим за последние семь лет. Последний раз изменение индекса выше этого показателя наблюдалось в первом квартале 2014 года, когда оно составило 17,5%”, — прокомментировала статистические данные аналитик департамента Эгне Сяйнаст.

Люди меньше тратят

Кто не следит за ценами на жилье, может быть шокирован тем, сколько сейчас стоят квартиры, особенно в новостройках — это 150 000-200 000 евро и дороже. Вторичное жилье хоть и отстает по ценам, но тоже стоит довольно много. Планирующие продать квартиру выжидают еще большего роста стоимости. Желающие квартиру купить надеются если не на падение по аналогии с 2008 годом, то хотя бы на небольшое снижение цен. Чья надежда более оправданна?

“Одним из лучших показателей для оценки состояния рынка недвижимости является зависимость между ценой квадратного метра и средним доходом. После обвала рынка недвижимости в Эстонии в 2008-2009 годах средняя зарплата росла изрядными темпами вместе с ценой квадратного метра квартир, т.е. так называемая доступность недвижимости существенно не изменилась, — комментирует экономический аналитик LHV Кристо Ааб. — Правда, цены на недвижимость за последний год росли несколько быстрее, чем зарплаты, но катастрофического разворота пока не произошло. Для сравнения, на пике предыдущего бума в 2007 году приходилось использовать в среднем 1,8-кратную месячную зарплату за квадратный метр квартиры, сегодня этот множитель фактически равен 1”.

Рынок недвижимости, продолжает Ааб, в прошлом году характеризовался чрезвычайно высоким спросом и большим объемом сделок, но, с другой стороны, рост новостроек также несколько замедлился из-за быстрого удорожания исходных материалов и общей неопределенности.

“Таким образом, спрос превысил предложение и привел к росту цен сделок, — объясняет экономист. — Если в текущем году экономика не испытает дополнительных внешних негативных потрясений, например, обвала фондовых рынков и т. д., вполне логично, что цены на недвижимость продолжат расти. Даже когда спрос снижается, более логичным будет замедление роста цен, чем их падение. С одной стороны, более высокие затраты девелоперов как на рабочую силу, так и на строительные материалы предотвратят падение цен, с другой стороны, покупательная способность населения постоянно растет на фоне роста заработной платы”.

Кристо Ааб обращает внимание на то, что и здоровье домохозяйств сегодня намного лучше, у людей больше сбережений и вкладов. На это также повлиял коронавирус: люди меньше тратят на путешествия и развлечения и больше откладывают.

За ростом следует спад

“Если не произойдет никаких событий, которые потрясут мир или денежный рынок, цены будут продолжать расти, — придерживается такого же мнения член правления LVM Kinnisvara Ингмар Саксинг. — Цены на недвижимость подталкиваются деньгами, которые печатают Центральные банки, удорожанием строительства, деньгами, высвобождаемыми из пенсионного фонда, а также ростом цен на энергоносители, продукты питания и товары первой необходимости, что в свою очередь приводит к давлению на заработную плату. Это подняло цены на недвижимость в 2021 году и продолжит поднимать в 2022-м”.

Саксинг отмечает, что на рынке за ростом цены всегда следует спад.

“Мы не знаем, когда он произойдет, но сегодня не беремся прогнозировать, что это произойдет в 2022 году, — комментирует член правления LVM Kinnisvara. — В 2008 году ситуация была иной, большой рост цен произошел из-за почти неограниченной доступности кредита. Сегодня многие люди покупают жилье за свои деньги. Жилищные кредиты выдаются, и объемы кредитов высоки, но условия финансирования гораздо более консервативны. Сегодня нельзя сказать, что рост рынка недвижимости был обусловлен чрезмерным кредитованием, и следующий кризис, когда бы он ни наступил, не будет таким, как в 2008 году”.

Ингмар Саксинг добавляет, что лучшее время для покупки или продажи дома — это когда он вам нужен.

“Дом не может рассматриваться как инвестиция или спекуляция. Если вы продаете один дом, вам обычно нужно купить вместо него другой. Через три года вы сможете продать свой дом дороже, но и новый дом будет дороже, а вы уже много лет живете в доме, который не отвечает вашим потребностям, — констатирует Ингмар Саксинг. — Другое дело с недвижимостью, приобретенной для инвестиций или спекуляций, но я не хочу давать никаких рекомендаций по спекуляциям с недвижимостью, особенно на данный момент”.

Спрос не так высок

Член правления Pindi Kinnisvara Пеэп Сооман говорит, что рынок сейчас в очень сложной ситуации — цены высокие, предложений мало.

“Также важно отметить, что спрос на самом деле не так высок, как это пытаются показать. По сравнению с допандемийным 2019 годом, на рынке жилья было совершено всего на 10% больше сделок. Однако инфляция создала впечатление, что цены будут продолжать расти, и в результате многие люди, ожидающие подходящего времени для продажи недвижимости, пока не хотят ее продавать, — объясняет Сооман. — Трудно сказать, когда закончится рост цен и чем он закончится, но ясно, что в свете общего удорожания жизни и фантастических расходов на энергоносители рынок скоро сбавит обороты — состоятельные люди к сегодняшнему дню уже сделали свои покупки, однако люди с более низкими доходами тратят деньги на то, что помогает справляться с текущими делами”.

Сооман отмечает, что мы действительно находимся в ситуации, когда прогнозирование — совершенно неблагодарная работа, потому что последние два года буквально каждую неделю на рынке происходит что-то непредсказуемое.

“Повышение цен, вероятно, продлится еще несколько месяцев, но это все, и люди вернутся к своим повседневным делам, что также охладит рынок, — заключает член правления Pindi Kinnisvara. — Для тех, кому необходимо купить недвижимость, покупка по потребностям всегда оправдана, пока хватает кошелька. У тех же, кто хочет покупать, сегодня нет особых аргументов для этого”.

Euribor может вырасти?

Однако рост цен — не единственная проблема покупателей жилья. Процентная ставка Euribor тоже грозит вырасти. Из-за инфляции процентную ставку уже повысили Россия, Великобритания, США. Аналитики агентства Bloomberg полагают, что и Европейский Центральный банк тоже скоро это сделает.

Если Euribor вырастет существенно, не окажутся ли возросшие платежи по жилищным кредитам непосильными для тех, кто их брал, не думая о плохом? Возвращаясь к ситуации

2008 года, именно невозможность выплачивать кредиты на покупку жилья стала причиной краха.

Экономист эстонского подразделения Swedbank Марианна Рыбинская приводит цифры: в четвертом квартале прошлого года рост цен на недвижимость в столице ускорился до 15,3%, в Эстонии в целом рост составил 10,5%.

“Цены на недвижимость сейчас растут быстрее, чем чистая заработная плата, а это означает, что доступность жилья немного снизилась, — комментирует экономист. — По нашим оценкам, рост цен на жилье, скорее всего, будет немного опережать рост чистой заработной платы в этом году, поэтому доступность жилья продолжит ухудшаться. Однако низкие процентные ставки по жилищному кредиту сдерживают ухудшение доступности жилья”.

Если сравнить ситуацию с тем, что происходило до финансового кризиса 2008 года, то экономист обращает внимание, что ситуация сейчас другая.

“В последние семь лет темп роста чистой заработной платы шел в ногу с темпом роста цен на недвижимость. Финансовое положение домохозяйств сейчас лучше, а соотношение цены за квадратный метр и чистой заработной платы значительно ниже, и поэтому жилье значительно доступнее, чем в 2006-2007 годах”, — поясняет Марианна Рыбинская.

По ее словам, ожидания рынка показывают, что значение процентной ставки Euribor в этом году еще останется отрицательным. Так как в большей части договоров отрицательный Euribor приравнивается к нулю, в этом году Euribor на ежемесячный платеж влияние не окажет.

Банки все предусмотрели

“При рассмотрении ходатайства на получение кредита банк принимает во внимание, будет ли ежемесячный платеж приемлемым для клиента также в случае повышения Euribor, — отмечает Рыбинская. — Финансовое положение домохозяйств сейчас хорошее, и взятые обязательства выполняются корректно. Статистика Банка Эстонии показывает, что доля договоров с просроченными платежами более 90 дней в экономике очень низкая и составляет 0,2%”.

Руководитель отдела финансирования для частных клиентов LHV Катлин Ватсел подтверждает, что банки обязаны учитывать возможное повышение Euribor. Например, если сегодня средняя процентная ставка по ипотечному кредиту составляет 2% + Euribor (который на данный момент равен нулю), банк должен учитывать 6%, чтобы учесть платежеспособность клиента даже в случае возможного повышения Euribor.

“Мы также всегда рекомендуем клиенту рассчитать ежемесячный платеж по жилищному кредиту с более высокой процентной ставкой, чтобы понять, будет ли ежемесячный платеж по-прежнему доступным в случае увеличения Euribor. При выдаче жилищного кредита также действует правило, согласно которому финансовые обязательства клиента не могут превышать 50% его дохода”, — добавляет Ватсел.

Руководитель отдела розничных банковских услуг Luminor Танель Ребане говорит, что в их банке следуют принципу ответственного кредитования и всегда рассматривают и рассматривали возможность повышения ставки Euribor.

“Прежде чем принять решение о кредите, мы выясняем, каковы доходы и обязательства человека и есть ли у него после вычета всех обязательств также буфер, который можно использовать в экстренных ситуациях или в более трудные времена, — объясняет подход Танель Ребане. — Мы хотим, чтобы человек осознавал обязательства, которые берет на себя, и хотим снизить риск невозврата кредита. По нашим оценкам, у клиентов Luminor максимальная общая сумма кредитных обязательств составляет 40% от чистой прибыли, что означает, что мы более консервативны, чем требования, установленные Центральным банком”.