Памятка начинающего арендодателя: что нужно знать, если вы хотите сдать квартиру или дом в аренду?

Лия Сихт, юрист платформы для аренды жилья Rendin, предлагающей аренду без депозита для арендаторов и безопасность и защиту собственности для домовладельцев, отвечает на самые популярные вопросы, ответы на которые начинающие и уже практикующие арендодатели хотят знать.

Безопаснее выбрать договор аренды с определенным сроком действия или бессрочный?

В Эстонии часто предпочитают срочный (с определенным сроком действия) договор аренды, поскольку считается, что он обеспечивает стабильность и гарантирует доход в течение более длительного периода времени. В то же время наблюдается тенденция к заключению бессрочных договоров аренды, что рекомендуем мы и многие другие эксперты рынка недвижимости. И причина этому — именно безопасность.

Проблемой срочного договора аренды является отсутствие гибкости, его невозможно расторгнуть в обычном порядке, то есть без уважительной причины (например, желание переехать из-за неожиданного предложения работы в другом городе или стране не является уважительной причиной). Подобная ситуация может создать множество неудобств и привести к тому, что жилье будет брошено, а обязательства останутся невыполненными. Арендодателю нужно будет искать нового жильца, а также иметь дело с задолженностями предыдущего арендатора.

С бессрочным договором аренды ситуация проще, так как он может быть расторгнут любой из сторон с уведомлением за три месяца. Таким образом, уменьшается риск попасть в неприятности с арендатором, преждевременно покинувшим арендуемое помещение. Всегда стоит помнить, что возможность расторжения договора является важнейшим аспектом при решении возможных проблем.

Как выглядит правильный процесс сдачи жилья в аренду?

По сути, необходимо выполнить пять шагов. Более 1500 договоров аренды, заключенных через платформу Rendin, помогли определить, что и каким образом следует делать.

• Поиск арендаторов: необходимо обеспечить максимальное распространение объявления через порталы недвижимости, Facebook Marketplace и/или использовать другие альтернативные возможности. Самые привлекательные предложения для арендаторов — это те, где жилье сдается напрямую от собственника и без залога, а также разрешено проживание с домашними животными.
• Проверка благонадежности кандидатов и выбор арендатора: обычно проверка благонадежности кандидата на аренду проводится после показа квартиры, но наш опыт показывает, что разумнее было бы перенести эту часть процесса в начало. Таким образом можно сберечь время и избежать неприятных сюрпризов.
• Организация просмотров: самым оптимальным будет организовать все просмотры на один день или организовать мероприятие по типу инфо-дня, когда все заинтересованные могут прийти на место и задать вопросы. Используя эти решения можно, опять же, сэкономить немало времени.
• Оформление договора: юридически корректную форму договора найдете на сайте Rendin, она находится в свободном доступе и для тех, кто не является пользователем нашей услуги. Действуя самостоятельно, арендодатель должен быть юридически подкован, чтобы корректно оформить договор.
• Передача жилья и оформление акта приема-передачи: это та часть, к которой следует отнестись очень серьезно. Считается, что арендатор найден и дело в шляпе. Никогда не может быть 100% гарантии, что в будущем ничего не случится. Акт приема-передачи имущества должен быть составлен правильно — в дальнейшем это облегчит выставление требований, если такая необходимость возникнет.

Обязательно стоит сделать фотографии, иллюстрирующие состояние сдаваемого жилья в момент передачи (в том числе сделать отдельные снимки более дорогих вещей, например, бытовой техники). Также можно зафиксировать показания счетчиков и находящееся в квартире имущество, чтобы ничего не пропало.

Как проверить благонадежность кандидата на аренду?

Здесь мы можем рассказать о нашем собственном опыте и о том, что делаем мы. Проверка благонадежности Rendin основана на проверке платежных нарушений. Если кандидат проходит проверку благонадежности, это означает, что на момент проверки он обладает необходимой платежеспособностью для аренды квартиры и не имеет долгов перед другими компаниями. Один только этот метод помогает исключить очень и очень большое количество проблемных арендаторов. Плюс мы уже формируем базу неблагонадежных арендаторов, которые больше не смогут арендовать жилье через нашу платформу.

Арендодатели также делают запросы, например, в регистр правонарушений и ищут информацию о потенциальном арендаторе в Гугле и социальных сетях. Конечно же, не стоит забывать и о собственной интуиции. Если по какой-то причине кандидат кажется подозрительным, можно довериться своему внутреннему ощущению, и это будет достаточно уважительной причиной, чтобы отказаться от некоторых кандидатов в арендаторы.

Что делать с арендатором-должником?

Самосуд, угрозы и другие подобные действия никогда не являются решением. Еще раз повторимся, наша практика на сегодняшний день показывает, что все можно решить правильно и в рамках закона. Первое и самое лучшее решение — это всегда компромисс, для этого не требуются даже юридические знания. При решении проблем часто не учитывается временной фактор, а именно, сколько времени тратится на решение ситуации. Поскольку компромисс — это самый быстрый способ, он также обычно является и лучшим вариантом с финансовой точки зрения.

Да, потеря в результате компромисса 100-200 евро порой кажется болезненной. Однако, если сравнить эту сумму с несколькими месяцами напряжения и головной боли, которые также могут привести к серьезному материальному ущербу, потеря эта уже не кажется настолько большой. В то же время важно понимать, когда достижение компромисса разумно и справедливо, а когда нет.

Если ситуация становится критической, нужно сохранять хладнокровие и мыслить рационально. Некоторые рекомендации:

• В случае разовой просрочки по оплате следует сделать предупреждение арендатору.
• Если не оплачена арендная плата за два месяца, это является причиной расторгнуть договор.
• Следующим шагом придется обратиться либо в Комитет по аренде (нет госпошлины, но действует только в Таллинне), либо в суд.
• Если арендодатель не предъявляет требований о выселении или оплате ремонта, а подлежат оплате только задолженность по аренде и коммунальным платежам, может быть применена ускоренная процедура.