Экономист: коронавирус уменьшает уверенность на рынке недвижимости
По оценкам Swedbank, доступность жилья в Таллинне в прошлом году постепенно снижалась, так как цены на квартиры в Таллинне росли быстрее, чем чистая заработная плата жителей столицы. В прошлом году средняя цена квадратного метра в таллиннских квартирах выросла на 7,4%, а рост чистой зарплаты жителей Таллинна составил всего 3,7%, пишет экономист Swedbank Марианна Рыбинская.
Ухудшение доступности было частично связано с высокой сравнительной базой за 2018 год. Тогда доступность резко возросла благодаря быстро растущей нетто-зарплате, поддерживаемой реформой подоходного налога. На доступность также повлиял быстрый рост цен на квартиры в последнем квартале прошлого года. Однако соотношение зарплаты и средней цены за квадратный метр квартир оставалось примерно одинаковым последние шесть лет: в прошлом году житель столицы должен был заплатить 1,6 чистой зарплаты за квадратный метр квартиры в Таллинне.
Квартальные колебания цен на рынке недвижимости Таллинна зависят от ввода новых девелоперских проектов
Ускорение роста цен на квартиры в прошлом году было вызвано показателями четвёртого квартала, когда рост средней цены достиг 11,6%. Рост цен был обусловлен увеличением доли новых квартир в сделках, а также завершением новых девелоперских проектов в сегменте более дорогих квартир. В четвёртом квартале разница между ценами на новые и продаваемые на вторичном рынке квартиры и долей новых квартир в сделках была одной из самых высоких за последнее время. Цены на новые квартиры были в среднем на 30% выше, чем на вторичном рынке, а доля новых квартир составляла 32%. Сильный рост цен в четвёртом квартале также был обусловлен низкой сравнительной базой — в четвёртом квартале 2018 года рост был всего 2% из-за временного ухудшения уверенности домохозяйств в покупке жилья.
Коронавирус может снизить чувство уверенности домохозяйств
В прошлом году в Таллинне было сдано на 7% меньше квартир и на 1% меньше было выдано разрешений на строительство, чем годом ранее. Запас новых квартир немного снизился в прошлом году. Количество сделок на рынке квартир в Таллинне осталось примерно таким же, как и в прошлом году (9700-9800 сделок). Ипотечный портфель вырос на 7% второй год подряд, а депозиты населения увеличились на 9%. Уверенность домохозяйств в покупке или строительстве жилья снизилась с пикового уровня 2017 года, однако оценка домохозяйствами их финансового положения продолжает расти. Немного меньшее предложение было в хорошем балансе со спросом, но в этом году мы, вероятно, увидим, что рынок недвижимости будет охлаждаться
Страх и ограничения, вызванные коронавирусом, могут усилить нестабильность в домохозяйствах, а рост заработной платы может замедлиться сильнее, чем мы ожидали ранее. Это может снизить спрос и сильно замедлить рост цен на недвижимость или даже понизить их. Тем не менее, мы считаем, что воздействие будет краткосрочным. Большие изменения в статистике первого квартала пока не отражены. По предварительным данным, средний рост цен на квартиры в Таллинне за первые два месяца текущего года составил 6,7%. Из-за чрезвычайного положения осуществление сделок с недвижимостью проблематично. Это приводит к быстрому снижению количества транзакций, которые должны восстановиться после отмены чрезвычайного положения.
Доступность квартир улучшилась в Риге и Вильнюсе
Согласно индексу Swedbank, доступность квартир в Риге и Вильнюсе в четвёртом квартале улучшилась. В Вильнюсе доступность улучшилась в основном благодаря быстрому росту нетто-зарплаты (на 15% в четвёртом квартале). Рост цен на квартиры в четвёртом квартале был самым быстрым в Таллинне, затем следуют Вильнюс (10%) и Рига (6%). В четвёртом квартале самым доступным среди всех балтийских столиц жильё продолжало оставаться в Риге, где на долю квартир советского периода приходится большая доля сделок, а доля новых квартир скромна.
* За основу индекса доступности жилья Swedbank в Балтии взято домохозяйство с доходом, в 1,5 раза превышающим среднюю нетто-зарплату, наметившее покупку квартиры площадью 55 м². Под доступностью понимается ситуация, когда выплаты по 30-летнему ипотечному кредиту на покупку жилья при 15%-ном самофинансировании составляют 30% чистой заработной платы домохозяйства.
Советуем прочитать:
