ЭКСПЕРТ | Оценка недвижимости: подводные камни
Стоит отметить, что большинство маклеров не могут сами делать оценочные акты, а в некоторых случаях и не имеют права этого делать. Например, если маклер сам является одновременно еще и оценщиком для объекта, который сам же и продает. В такой ситуации имеет место конфликт интересов. В этом случае продающий недвижимость маклер обязан воспользоваться услугами третьего лица — оценщика и не должен делать ее сам.
Если вдруг возникла необходимость и вы заказываете оценочный акт у бюро недвижимости, то в первую очередь вам необходимо четко сформулировать цель оценки. Например, целью оценки может быть юридический или судебный спор по разделу недвижимого имущества, или использование недвижимости в качестве залога для кредита либо вам просто стало интересно, какова реальная цена вашей недвижимости на рынке на сегодняшний день.
В зависимости от того, для чего вам нужен оценочный акт, будет применяться и разный подход к выполнению работы и разная стоимость работы. В частности, хочется обратить особое внимание, что для решения юридических вопросов, в том числе судебного делопроизводства (чаще всего связанного с разделом имущества), требуется более тщательный сбор информации об оцениваемом объекте. Судебное делопроизводство требует также, чтобы в подготовке и проверке оценочного акта участвовали эксперты высшей квалификации. Когда эксперт такого уровня заверяет оценочный акт своей подписью, он тем самым подтверждает, что он готов доказать в суде каждое утверждение, указанное в экспертном акте. Как следствие, оценочные акты с участием экспертов такого уровня имеют и более высокую стоимость.
Если целью оценки является использование недвижимости в качестве залога, то в составлении такой экспертизы, как правило, участвуют квалифицированные оценщики, прошедшие специальное обучение и успешно сдавшие экзамены эстонского центра квалификации. Это наиболее распространенная услуга, которую ежедневно заказывают клиенты.
И, наконец, в случае, если заказчика интересует просто текущая рыночная стоимость его недвижимости, то он может заказать письменную консультацию, которая содержит анализ рыночной ситуации, сравнение оцениваемого имущества с реально имевшими место нотариальными сделками с аналогичными объектами, и мнение эксперта о текущей рыночной цене. Обычно объем работы по такой экспертизе существенно меньше и, соответственно, стоит она дешевле.
- В своей работе оценщик не зависимо от его уровня и квалификации обязан руководствоваться Стандартом, утвержденным Союзом Оценщиков Эстонии. Это достаточно объемный документ, регламентирующий работу любого оценщика, и отражает требования многих законов Эстонской Республики.
Важнейшие пункты из Стандарта:
- Оценщик обязан посетить оцениваемый объект лично, сделать осмотр и использовать фотографии, сделанные на момент осмотра.
- Проверить соответствие реальных данных или имеющихся изменений на оцениваемом объекте с теми данными, которые внесены в государственные регистры.
- Если есть какие-то изменения, то оценщик обязан объяснить и дать анализ этим изменениям, на сколько они влияют на оцениваемый объект.
- Проверить наличие обязательств и договоров аренды.
Очень важно, чтобы оценщик добросовестно выполнял основные требования Стандарта. Дело в том, что если вы берете кредит и прилагаете оценку недвижимости для залога, а на самом деле оценщик не посещал вашу квартиру или использовал старые фотографии, то в результате больше всего можете пострадать именно вы, как заемщик. Банк будет трактовать оценочный акт, как представленную ложную информацию. Недобросовестный оценщик в худшем случае потеряет право на работу, а в отношении заемщика банк может применить штрафные санкции, пересмотреть условия договора и даже потребовать частичного или полного возврата выданного кредита. Поэтому всегда требуйте, чтобы оценщик лично осмотрел вашу квартиру при составлении оценочного акта.
Вадим Фрик, ассистент оценщика бюро недвижимости Domus Kinnisvara.
Фото: Pixabay
Советуем:
