Говоря о перепланировке, в первую очередь имеем в виду панельные дома 1960–1980‑х годов постройки. Именно в них имеющаяся изначальная планировка квартир часто не соответствует современным критериям удобства. Поэтому хозяева, проживающие в этих домах, хотят хотя бы немного переделать жилище под свой вкус. Но капитальный ремонт со сносом определенных стен уже подпадает под понятие строительных работ, а значит, требует наличия проекта и разрешения.

“Перед началом работ надо определиться с их объемом и ознакомиться с действующим строительным кодексом от 1.07.2015, — говорит руководитель проектов Domus Kinnisvara Хилле Синивеэ. — В нем говорится, что строительство должно проходить на основе строительного проекта, с соблюдением всех требований и норм”.

До начала планирования работ стоит ознакомиться с архивными данными, т. е. с имеющейся планировкой дома, чтобы наверняка знать, какие из стен в квартире — несущие. Обычно эти данные есть в архивах местных самоуправлений.

Представленные начиная с 1.04.2016 года строительные проекты есть в регистре строений www.ehr.ee. Копии утвержденных более ранних таллиннских проектов можно запросить в архиве в Таллиннском департаменте городского планирования (Пл. Вабадузе, 7). Типовые проекты многоэтажных домов хранятся в Национальном архиве (Мадара, 24).

Стена стене рознь


“Если планируется изменить расположение комнат в квартире, то надо наверняка знать, какую функцию несут имеющиеся стены. Если планируется снести не несущую стену, то для этого не требуется разрешения местного самоуправления. Обязанность составления проекта при этом сохраняется, но он может быть не столь детальным. Достаточно будет четкой экспликации жилья, которую после завершения работ можно предоставить в самоуправление для внесения изменений в регистр”, — говорит Синивеэ.

Проект пригодится и в том случае, если кто-то из соседей пожалуется на строительные работы. В таком случае чиновник по надзору сможет на основе проекта оценить, нужно ли открывать производство.

“Не требуют разрешения такие перепланировки, например, как перенос кухни в гостиную и переделка прежней кухни в комнату. Изменение технических систем, таких как канализация, вентиляция, также не являются строительным действием. Они не изменяют свойств здания или его внешний облик, поэтому не требуют получения разрешения. Но и в таком случае строительные работы должны соответствовать закону. Например, площадь комнаты должна быть не меньше 8 кв. м”, — комментируют представители Департамента таллиннского городского планирования.

Более сложный алгоритм действий нужен, если требуется убирать несущие стены. В таком случае точно следует заказать проект у квалифицированного проектировщика, который сможет оценить несущую способность балок, необходимых для поддержки проема в несущей стене.

“Проект вместе с уведомлением о строительстве надо предоставить местному самоуправлению через Государственный регистр строений www.ehr.ee. Самоуправление задействует в решении вопроса все причастные стороны, включая квартирное товарищество, — объясняет специалист Domus Kinnisvara. — Далее весь ход строительных работ должен быть задокументирован — строительные дневники, акты, справка об утилизации отходов и т. д. После окончания работ надо занести дополнительную документацию в регистр”.

Также после завершения строительных работ надо через регистр строений подать ходатайство о разрешении на использование, за которое следует уплатить госпошлину.

Если для проведения работ не требовалось разрешение, то для изменения данных в регистре строений надо предоставить в Департамент таллиннского городского планирования проект новых замеров и подписанное владельцем квартиры (или доверенным представителем) извещение о предоставлении данных.

“Проект замеров состоит из пояснительного письма с указанием причин составления проекта и общих данных квартиры (адрес, площадь и т. д.), а также чертежа перепланировки. Кроме этого, следует указать, была ли изменена общая площадь квартиры и ее технические системы (канализация и пр.). Ко всему этому надо приложить и план изначальной планировки квартиры”, — объясняют в департаменте планирования.

Произвол наказуем


Если же работы по перепланировке были проведены без согласования с местными властями, последние обязаны инициировать процедуру государственного надзора. За самовольное строительство физическому лицу может быть назначен штраф до 300 штрафных единиц (1200 евро).

“Надо и учитывать, что самоуправление может сделать предписание, обязывающее восстановить изначальный порядок (вернуть прежние стены на место. — Прим. ред.) или же предоставить корректный план строительства”, — добавляет Синивеэ.

В предписании также сообщается и о взыскании принудительного штрафа в случае невыполнения условий. Для физического лица штраф может достигать 6400 евро, и его могут назначать неоднократно, если требования не будут выполняться.

“Если несущая стена была убрана до 1.07.2015 года, и документы об изменениях отсутствуют, следует заказать аудит постройки. Он может включать еще и аудит пожарной безопасности и электроустановок. Также нужен технический проект квартиры”, — говорит представитель Domus Kinnisvara.

Всю документацию надо предоставить местному самоуправлению через строительный регистр. За самовольное строительство придется заплатить госпошлину — 500 евро.

При установлении самовольных строительных действий департамент с позиции государственного надзорного производства оценивает, можно ли узаконить эти изменения и каким образом. Сделанные в разное время строительные изменения будут рассматриваться отдельно. В результате может получиться, что изменения можно узаконить целиком или только частично. Значит, возможно, что частично придется вернуть прежний облик квартиры или перестроить в соответствии с требованиями.

“Бывают и случаи, когда узаконить самовольные перестройки невозможно, и владельцу приходится восстанавливать изначальный облик или же сносить произвольно сделанную постройку”, — добавляют в Департаменте городского планирования.

“Чтобы избежать лишних затрат, советую перед строительством проверить изначальный строительный проект, отметить функциональность стен и только затем планировать строительные работы. Довольно жутко, если несущие стены в больших панельных домах безответственно сносятся”, — считает Хилле Синивеэ.

Следует проявить осторожность и тем, кто покупает квартиру с уже сделанной перепланировкой. В случае, если она была сделана незаконно, обязанность по восстановлению или составлению проекта задним числом возляжет на нового хозяина. Он же, в свою очередь, может через суд востребовать сопутствующие траты с прежнего владельца квартиры. Но лучше заранее узнать, были ли изменения в квартире проведены в законном порядке.

Если вы собрались делать перепланировку квартиры


1. Ознакомьтесь с изначальной планировкой дома. Для этого можно обратиться в местное самоуправление.

2. Определитесь, подпадают ли планируемые изменения под понятие строительных работ. Для уверенности можно воспользоваться услугами фирм по проектированию.

3. Составьте/закажите строительный проект. Предоставьте его вместе с уведомлением о строительстве через государственный регистр строений www.ehr.ee. Необходимо идентифицировать себя с помощью ID-карты, Smart-ID ли Mobiil-ID. Госпошлина на предоставление ходатайства о строительных работах для жилых зданий составляет 150 евро. Если в проекте есть недочеты, его вернут вам. После устранения недочетов проект надо подать повторно.

4. Весь ход строительных работ должен быть соответственно задокументирован.

5. После завершения строительных работ подайте уведомление об использовании вместе с необходимыми документами. В результате этого будут изменены данные объекта в регистре. Госпошлина на рассмотрение уведомления — 30 евро. Если для строительных работ не требовалось разрешения самоуправления, для внесения изменений в регистр надо предоставить уведомление о предоставлении данных и проект замеров.

Советуем прочитать: